路線価 (2023) 大阪府岸和田市磯上町5-826-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 岸和田市大阪府岸和田市磯上町５丁目８２６番１０
価格時点	2023 年
駅名	忠岡駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万4,977 円 1平米 8万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万4,977 円／坪 1平米 8万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南海本線沿線の岸和田市内の住宅地域の圏域である。需要者は、岸和田市内居住者が中心を占め、他市からの転入者は比較的少ない。需要は比較的堅調であり、地価は概ね横ばいで推移している。１３０㎡前後の土地で概ね１０００～１３００万円程度の取引が中心である。土地建物一体の総額は中古取引が中心であるため、把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、岸和田市及び隣接の忠岡町にかかる住宅地域。主たる需要者は、地縁性が強く同圏域の一次又は二次取得者層で圏外からの転入は少ない。小規模戸建住宅中心にアパートも散見される地域で利便性やや劣るが住環境は中程度である。津波懸念もあり需要は近年やや弱含み傾向。新型コロナの影響の回復が進み地価はほぼ横ばい程度まで回復した。同エリアの中心価格帯は、土地１００㎡程度の新築戸建総額で２５００万円～３０００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅に共同住宅も混在する住宅地域であるが、自用目的の取引が主体で、需要者は収益性よりも居住環境に着目して行動するものと考えられ、比準価格は規範性が認められる。賃貸市場は未成熟であること、規模が小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益還元法は適用しない。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、市場の動向、前年公示価格等からの検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 対象地の存する地域は自用の戸建住宅を中心に一部共同住宅も散見される住宅地域であり住宅の賃貸市場は未成熟である。さらに、対象地は規模がやや小さく採算に合う賃貸用住宅の想定が困難であると判断されることから、収益還元法の適用を断念した。本件では、実際の取引事例に立脚し市場の実勢を反映した規範性の高い比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	忠岡駅北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	40.5 坪 (134 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅に共同住宅も混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岸和田市大阪府岸和田市磯上町５丁目８２６番１０
標準地の範囲
東	0 m
西	25 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	19 m
面積	133 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は中小規模戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測される。需要は比較的堅調であり、地価は概ね横ばい傾向での推移するものと思われる。 (2)近隣地域は戸建住宅を中心に共同住宅も見られる海側の住宅地域。特段の変動なく、現況のまま推移していくと予測される。地価は、新型コロナの回復が相対的にやや遅れていたがほぼ横ばい程度に回復し推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万4,977 円 1平米 8万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万4,977 円 1平米 8万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万4,977円 1平米 8万6,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 28万4,977円 1平米 8万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万4,977円 1平米 8万6,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 28万4,977円 1平米 8万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市は泉州地区ではやや都心寄りにあり、人口減少傾向であるが、地価変動は比較的小さい。利便性により二極化傾向にある。 (2)市内の住宅地は駅徒歩圏と徒歩圏外で新型コロナの影響からの回復の進み具合に差が見られ地価の二極化傾向は強まっている。
地域要因
(1)価格形成に影響を与えるような地域要因の変動は、特に認められない。 (2)価格形成に影響を与えるような地域要因の変動は、特に認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	608 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府岸和田市磯上町５丁目８２６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,333 円／平米 30万8,559 円／坪
推定価格 平米 坪	9万343 円／平米 29万8,674 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,187 円／平米 30万4,770 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,000 円／平米 31万764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	609 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府岸和田市磯上町５丁目８２６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,347 円／平米 21万6,037 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,582 円／平米 20万6,896 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,413 円／平米 25万2,621 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,900 円／平米 25万7,537 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	611 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉北郡忠岡町
地域	大阪府岸和田市磯上町５丁目８２６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,212 円／平米 24万5,345 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,050 円／平米 23万8,197 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,640 円／平米 25万6,678 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,200 円／平米 26万1,835 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	611 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉北郡忠岡町
地域	大阪府岸和田市磯上町５丁目８２６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,707 円／平米 30万6,489 円／坪
推定価格 平米 坪	9万617 円／平米 29万9,580 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,720 円／平米 29万6,614 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,500 円／平米 30万2,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情