路線価 (2023) 大阪府豊中市本町1-107-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊中市大阪府豊中市本町１丁目１０７番６外
価格時点	2023 年
駅名	豊中駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 171万9,120 円
1平米当たり	1平米 52万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	9,310万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 229万7,670 円 1平米 69万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	9,310万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 229万7,670 円／坪 1平米 69万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は豊中市とその周辺市域を圏域とする駅前及び駅近接の商業地域。需要者は賃貸ビルや店舗等の経営を目的とする個人、法人事業者が中心であるが、近時はマンションデベロッパーの参入も多く認められる。利回りの低下等を背景に、繁華性の高い駅前商業地域に対する需要は堅調に推移している。取引される価格は規模、立地性等によって異なり、中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は豊中市を中心に大阪市北部及び北摂地域の商業地域等である。需要者の中心は、個人事業者、個人投資家、中小規模の店舗ビルの賃貸業者及びマンションデベロッパー等が考えられる。マンション利用も可能な駅前商業地の需要は堅調で、収益物件の利回り低下や金融緩和もあって地価水準は上昇傾向にある。取引される価格は様々であり需要の中心となる価格帯は見いだし難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は対象標準地と代替性を有すると認められる取引事例から求めたもので、対象地域の市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、試算の過程に想定要素を多分に含むことや、長期的な収益性の予測が困難なことから、相対的にやや精度が劣る。よって、規範性に優る比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は駅前の商業地であり、店舗兼事務所ビルを想定し収益価格を試算したが、地価に見合った賃料水準が形成されていない等の理由により比準価格と比べ低位に求められたものと考えられる。収益性を重視すべき商業地ではあるが商業集積性がやや低い。よって、比準価格を相対的に信頼性のある価格として重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の市場動向に留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	豊中駅北東方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	41.1 坪 (136 平米)
私道分面積	2 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊中市大阪府豊中市本町１丁目１０７番６外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	13.5 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　店舗ビルを中心とする駅前商業地域であるが、近年は分譲マンションが相次いで建設されており、今後は混在形態が強まっていくものと予測する。地価水準は周辺開発動向を反映し、上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域である駅前商業地は小規模商業店舗と高層マンションが混在する住商混在地域で、今後もこの傾向で推移するものと予測される。地価水準は一般経済情勢を反映して上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 244万6,440 円 1平米 74万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 243万3,216 円 1平米 73万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 244万6,440円 1平米 74万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 223万1,550円 1平米 67万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 243万3,216円 1平米 73万6,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 223万1,550円 1平米 67万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊中市の人口は微増傾向にある。土地取引件数は前年同期と比較して減少傾向にある。 (2)豊中市の人口は微増。高齢化率は上昇傾向。土地取引件数は減少しているが経済活動はほぼ正常化し、繁華性の高い商業地の需要は安定している。
地域要因
(1)繁華性の高い駅前商業地であり、近時はマンション用地としての需要が高まってきている。 (2)駅前の商業地として地域要因に大きな変動はない。マンション用地としての需要も想定されるため需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1009 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市本町１丁目１０７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万4,004 円／平米 206万2,957 円／坪
推定価格 平米 坪	63万6,484 円／平米 210万4,216 円／坪
標準価格 平米 坪	91万1,868 円／平米 301万4,636 円／坪
査定価格 平米 坪	93万9,000 円／平米 310万4,334 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1015 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市本町１丁目１０７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万4,000 円／平米 173万2,344 円／坪
推定価格 平米 坪	51万8,343 円／平米 171万3,642 円／坪
標準価格 平米 坪	76万2,269 円／平米 252万61 円／坪
査定価格 平米 坪	78万5,000 円／平米 259万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1017 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府豊中市本町１丁目１０７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万465 円／平米 198万5,137 円／坪
推定価格 平米 坪	60万7,671 円／平米 200万8,960 円／坪
標準価格 平米 坪	73万3,902 円／平米 242万6,280 円／坪
査定価格 平米 坪	75万6,000 円／平米 249万9,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	314 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府豊中市本町１丁目１０７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	65万9,055 円／平米 217万8,836 円／坪
推定価格 平米 坪	65万6,468 円／平米 217万283 円／坪
標準価格 平米 坪	70万2,857 円／平米 232万3,645 円／坪
査定価格 平米 坪	72万4,000 円／平米 239万3,544 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情