路線価 (2023) 大阪府豊中市中桜塚3-44 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊中市大阪府豊中市中桜塚３丁目４４番
価格時点	2023 年
駅名	岡町駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1億2,000万 円 (299 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万2,400 円 1平米 40万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億2,000万 円 (299 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万2,400 円／坪 1平米 40万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、豊中市及び周辺市を含む北摂地域の商業地域と判定され、特に路線商業地域と価格牽連性が高いと認められる。主要路線に面し市役所に近接していることから、需要者は豊中市等に所在する自用目的の一般企業や、利便性に着目しテナントビル等の開発を目的とする不動産業者，収益物件として保有する目的の個人投資家等が想定される。市場における取引価格は、規模等によって異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は豊中市とその周辺市域を圏域とする路線商業地域で、主たる需要者は賃貸ビルや賃貸マンションの経営を目的とする法人事業者及びマンションデベロッパーが中心である。店舗需要は旺盛ではないものの、市役所近接地であることから、営業拠点としての事務所需要が認められ、利便性が良好なことから、マンション用地としての潜在的な需要も強い。取引される価格は規模等によって異なり、中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は国道沿いの路線商業地域であり、テナントビル等の収益物件も多数見受けられる。しかし、周辺には共同住宅の立地も見られ、商業集積度，繁華性の程度は市場において中低位と認められる。かかる商的効用の程度を反映して、収益価格は保守的な位置付けとなっていることから、本件では、市場での取引実態を反映した比準価格を標準として収益価格を比較考量し、前年公示価格との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と代替性を有すると認められる取引事例から求めたもので、対象地域の市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、試算の過程に想定要素を多分に含むことや、長期的な収益性の予測が困難なことから、相対的にやや精度が劣る。よって、規範性に優る比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、前年公示価格からの変動にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岡町駅北東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	90.4 坪 (299 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊中市大阪府豊中市中桜塚３丁目４４番
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	27 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　岡町駅徒歩圏且つ国道１７６沿いの路線商業地域であり、今後も当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。地価は近時の需給動向に鑑み、上昇傾向にて推移していくと予測される。 (2)店舗ビル等を中心とする路線商業地域であり、大きな地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移するものと予測する。周辺環境及び周辺取引等を鑑みて、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 139万1,826 円 1平米 42万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 138万8,520 円 1平米 42万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 139万1,826円 1平米 42万1,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 128万2,728円 1平米 38万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 138万8,520円 1平米 42万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 128万2,728円 1平米 38万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　豊中市の人口は微増傾向にあるが、取引件数は昨年同期比で減少している。新型コロナの商業地需要に対するマイナスの影響は緩和されつつある。 (2)豊中市の人口、高齢化率は微増傾向。新型コロナの影響は小さくなっており、商業地の地価は上昇基調にある。
地域要因
(1)　地域要因に特段の変動は認められない。共同住宅や収益物件用地としての需要が戻りつつあり、地価は上昇傾向にて推移している。 (2)路線商業地域として成熟しており、最寄駅徒歩圏のためマンション適地としての性格も有する。地価は緩やかな上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1006 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市中桜塚３丁目４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,314 円／平米 85万3,986 円／坪
推定価格 平米 坪	26万3,793 円／平米 87万2,100 円／坪
標準価格 平米 坪	42万6,160 円／平米 140万8,885 円／坪
査定価格 平米 坪	42万6,000 円／平米 140万8,356 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1003 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市中桜塚３丁目４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万1,697 円／平米 86万5,170 円／坪
推定価格 平米 坪	24万48 円／平米 79万3,599 円／坪
標準価格 平米 坪	40万8,940 円／平米 135万1,956 円／坪
査定価格 平米 坪	40万9,000 円／平米 135万2,154 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1015 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市中桜塚３丁目４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万2,459 円／平米 83万4,629 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,469 円／平米 83万7,969 円／坪
標準価格 平米 坪	43万1,804 円／平米 142万7,544 円／坪
査定価格 平米 坪	43万2,000 円／平米 142万8,192 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1012 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市中桜塚３丁目４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万4,283 円／平米 103万9,020 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,283 円／平米 103万9,020 円／坪
標準価格 平米 坪	42万6,436 円／平米 140万9,797 円／坪
査定価格 平米 坪	42万6,000 円／平米 140万8,356 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府豊中市中桜塚３丁目４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,281 円／平米 119万7,701 円／坪
推定価格 平米 坪	34万6,410 円／平米 114万5,231 円／坪
標準価格 平米 坪	39万9,550 円／平米 132万912 円／坪
査定価格 平米 坪	40万 円／平米 132万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情