路線価 (2023) 大阪府豊中市蛍池東町2-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 豊中市大阪府豊中市蛍池東町２丁目１１番
価格時点	2023 年
駅名	蛍池駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億1,100万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万898 円 1平米 33万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億1,100万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万898 円／坪 1平米 33万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね豊中市及び隣接市の駅周辺の商業地域である。需要者の中心はビル・店舗経営目的の個人及び法人事業者、地元内外の賃貸事業目的の不動産業者や投資家である。また、駅接近性に優れるため住的利用のニーズも認められ、店舗兼共同住宅への投資需要も考えられる。国道沿いでもあるため、需要は比較的堅調であり、地価は上昇傾向にある。取引価格は立地や画地条件等が個別の取引により幅があることから、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は豊中市及びその周辺市内の商業地域で、主たる需要者は物販、飲食、サービス業等の店舗としての使用を目的とする法人等及び賃料収入を得る目的で取得する不動産業者等である。対象標準地は駅前に中層の店舗ビル等が建ち並ぶ幹線道路に面する商業地域として成熟しており、地価は緩やかな上昇傾向にある。市場の中心価格帯は立地、規模等によって異なるため見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似性が認められる商業地の事例を中心に比準価格を試算した。収益価格は店舗兼事務所を想定して求めたが、対象標準地周辺の賃貸市場は十分に成熟しておらず、土地価格に見合う賃料水準が十分に形成されず、比準価格と比較して低く求められた。そこで、多数の取引事例に基づき、実証的で規範性が高いと認められる比準価格を標準として、収益価格は比較考量して、代表標準地との検討及び市場の変動状況を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と代替性を有する取引事例から求めたもので、市場実態を反映した実証的な価格であり、特に本件では地域の特性が類似する事例を多く採用しており、相対的規範性は高い。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、試算の過程に想定要素を比較的多く含むため、相対的にやや精度が劣る。従って、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	蛍池駅北方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	100.7 坪 (333 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所ビル等が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊中市大阪府豊中市蛍池東町２丁目１１番
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	22 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗・事務所ビルを中心とした駅前商業地域の地域要因に特に大きな変動はなく、この先もほぼ現況を保持していくと予測する。地価水準は上昇傾向が続くと予測する。 (2)中層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ国道沿いの駅前商業地域として成熟しており、今後とも現在の環境を維持するものと予測する。周辺環境及び周辺取引等を鑑みて、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 107万7,756円 1平米 32万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 107万7,756円 1平米 32万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口及び世帯数が微増傾向にある中、高齢化社会や経済の不透明感を背景に、立地条件に基づく不動産需給の差異はあるが、地価は概ね上昇に転じた。 (2)豊中市の人口、高齢化率は微増傾向。新型コロナの影響は小さくなっており、商業地の地価は上昇基調にある。
地域要因
(1)蛍池駅周辺の商業地の地域特性は保たれている。店舗や事務所等の商業施設の集積度や繁華性に大きな変化はなく、地価は上昇傾向で推移している。 (2)蛍池駅前の商業地域として成熟しており、地域要因の変動はない。地価は緩やかな上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1007 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市蛍池東町２丁目１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万8,262 円／平米 148万1,954 円／坪
推定価格 平米 坪	43万4,601 円／平米 143万6,791 円／坪
標準価格 平米 坪	33万4,824 円／平米 110万6,928 円／坪
査定価格 平米 坪	34万5,000 円／平米 114万570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1012 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市蛍池東町２丁目１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	32万6,986 円／平米 108万1,016 円／坪
推定価格 平米 坪	33万5,243 円／平米 110万8,313 円／坪
標準価格 平米 坪	34万7,762 円／平米 114万9,701 円／坪
査定価格 平米 坪	35万8,000 円／平米 118万3,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	60 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1012 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市蛍池東町２丁目１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万4,283 円／平米 103万9,020 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,283 円／平米 103万9,020 円／坪
標準価格 平米 坪	32万5,345 円／平米 107万5,591 円／坪
査定価格 平米 坪	33万5,000 円／平米 110万7,510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1015 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府豊中市蛍池東町２丁目１１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万4,000 円／平米 173万2,344 円／坪
推定価格 平米 坪	51万8,343 円／平米 171万3,642 円／坪
標準価格 平米 坪	35万1,657 円／平米 116万2,578 円／坪
査定価格 平米 坪	36万2,000 円／平米 119万6,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情