路線価 (2023) 大阪府池田市神田3-490外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 池田市大阪府池田市神田３丁目４９０番外
価格時点	2023 年
駅名	池田駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	4,360万 円 (314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	4,360万 円 (314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万9,534 円／坪 1平米 13万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は阪急宝塚線・阪急箕面線・大阪モノレール線沿線のうち池田市・箕面市・豊中市北部の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であるが圏外からの転入も認められる。池田市の住宅地域の需給動向は概ね安定的である。土地は１５０㎡～３３０㎡程度で２５００万円～４５００万円程度、新築戸建物件は３５００万円～５５００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は阪急宝塚線、阪急箕面線、大阪モノレール線沿線のうち池田市、箕面市、豊中市北部の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の中高所得者層が中心である。最寄駅からバス圏に位置し、街路条件がやや劣るため、需要が比較的限定される。土地は３００㎡程度で４０００万円台前半であるが、最近は分割しての分譲が増加傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　中規模一般住宅が多い既成住宅地域で近隣地域内にアパート等の収益物件がほとんどなく、自己使用目的での取引がほとんどであり、戸建住宅の賃貸市場も成立していないため収益価格は試算せず、比準価格のみが試算された。代表標準地の価格との検討を踏まえた結果、市場の実態を反映した比準価格を採用するのが相当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、周辺には賃貸目的のアパート等が見受けられるが、駅から遠く、また、街路条件の劣る戸建住宅地域であるため、収益価格は試算できなかった。当地域が快適性を重視する戸建住宅地域であること、また、自己使用目的での取引が中心の地域であることから、取引市場の実態を反映する規範性を高い比準価格を採用し、代表標準地価格との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	池田駅南方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	95 坪 (314 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い在来の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	池田市大阪府池田市神田３丁目４９０番外
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	18 m
面積	320 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北３．２ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多い既成住宅地域として熟成しており、現在の住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価は概ね横這い傾向で推移していくものと予測する。 (2)当該地域は、中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、格別の変動要因はないので、当分の間は現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)池田市の人口・世帯数は微増傾向。大阪のベッドタウンとして池田市の不動産市況は概ね安定的であり、地価も横這い乃至若干の上昇傾向で推移した。 (2)池田市の住宅地の需給状況は比較的堅調である。地価は、利便性の良好な物件については、上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)池田市南部の駅から徒歩圏外の住宅地域であるが需給動向は概ね安定的であり、地価は概ね横這い傾向で推移した。 (2)バス圏の住宅地域で、やや環境条件も劣るため、徒歩圏と比較して需要はやや弱く、地価は概ね横這いで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府池田市神田３丁目４９０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,288 円／平米 51万3,382 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,750 円／平米 50万8,298 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,942 円／平米 44万9,424 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府池田市神田３丁目４９０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万685 円／平米 49万8,165 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,735 円／平米 50万8,248 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,416 円／平米 43万7,767 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1118 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府池田市神田３丁目４９０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万231 円／平米 59万5,844 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,853 円／平米 60万1,206 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,328 円／平米 47万7,148 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1107 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府池田市神田３丁目４９０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,317 円／平米 55万6,456 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,265 円／平米 57万9,426 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,847 円／平米 47万8,864 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情