路線価 (2023) 大阪府池田市神田4-1773-38 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 池田市大阪府池田市神田４丁目１７７３番３８
価格時点	2023 年
駅名	池田駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	6,480万 円 (343 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万4,834 円 1平米 18万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月09日
鑑定評価額 総額	6,480万 円 (343 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万4,834 円／坪 1平米 18万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は池田市の居住環境の良好な住宅地域である。都心部への通勤も可能であることから、周辺市からの流入も考えられる。その需要者は中所得者層が中心となる。近隣地域は居住環境良好な住宅地域であり、需給は安定的に推移している。土地の価格は、対象標準地と同程度で６５００万円前後、新築の戸建住宅については敷地面積１００㎡程度の物件で３５００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は阪急宝塚線及び箕面線沿線の池田市・箕面市で駅から概ね徒歩圏内の中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域である。主な需要者は北摂地域において自己利用目的で戸建住宅を取得しようとする中所得者層や販売目的の不動産業者等で、圏外からの転入も見られる。当該地域での住宅需要は多く、需要は安定的である。土地３３０㎡程度で６２００万円前後、新築の土地１００㎡～２００㎡程度で１８００万円～３８００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、居住の快適性・利便性を重視した自用目的の取引が中心であり、賃貸市場は成立していないことから、収益価格の試算は行わなかった。したがって、代表標準地との検討及び市場の実態等も踏まえ、市場の実態を反映して規範性を有する比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は戸建住宅地域であることからアパート等の収益物件は見られず、自己利用目的での居宅取得の取引が多い。比準価格は駅から概ね徒歩圏内の類似性の高い事例により求めており妥当性を有する。また戸建住宅しか想定できず転勤等による賃貸を除き戸建住宅の賃貸市場も見込めず収益価格は断念し比準価格のみ試算した。したがって市場の実態を反映している比準価格を採用して、代表標準地の価格との検討や市場動向等も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	池田駅南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	103.8 坪 (343 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	池田市大阪府池田市神田４丁目１７７３番３８
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	20 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)居住環境良好な中規模住宅地域である。熟成した住宅地域であり、当分の間は現状のまま推移していくものと予測する。地価については概ね横ばい傾向で推移していくものと予測する。 (2)当地域は，中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として成熟しており、今後も現状の低層住宅地域としての環境を維持するものと思料する。地価は概ね横這い傾向で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万4,834 円 1平米 18万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 62万4,834 円 1平米 18万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万4,834円 1平米 18万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 62万4,834円 1平米 18万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 62万4,834円 1平米 18万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 62万4,834円 1平米 18万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)本市の人口、世帯数とも微増傾向。コロナ禍の影響は特にない。地価は横ばい乃至やや上昇傾向にあるが、調区等のバス圏は依然やや下落傾向。 (2)大阪府下の代表的な住宅都市として一定の需要が認められる。市内人口は微増傾向にある。
地域要因
(1)徒歩圏の限界ではあるが、環境良好な成熟した中規模住宅地域であるため、地価は概ね横ばい傾向で推移している。 (2)池田市南部の駅から徒歩圏内の住宅地域は一定の需要が認められ、需給動向は安定的である。地価は概ね横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府池田市神田４丁目１７７３番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,901 円／平米 64万7,649 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,717 円／平米 63万3,816 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,588 円／平米 60万3,636 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1115 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府池田市神田４丁目１７７３番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,980 円／平米 57万5,178 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,876 円／平米 61万4,506 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,876 円／平米 61万4,506 円／坪
査定価格 平米 坪	18万8,000 円／平米 62万1,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1118 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府池田市神田４丁目１７７３番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万231 円／平米 59万5,844 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,853 円／平米 60万1,206 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,284 円／平米 66万8,751 円／坪
査定価格 平米 坪	20万4,000 円／平米 67万4,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1107 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府池田市神田４丁目１７７３番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,012 円／平米 61万1,650 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,677 円／平米 61万7,154 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,455 円／平米 64万2,868 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1118 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府池田市神田４丁目１７７３番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,335 円／平米 59万9,494 円／坪
推定価格 平米 坪	17万499 円／平米 56万3,670 円／坪
標準価格 平米 坪	16万9,146 円／平米 55万9,197 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情