路線価 (2023) 大阪府池田市栄町734-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 池田市大阪府池田市栄町７３４番６外
価格時点	2023 年
駅名	池田駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 145万4,640 円
1平米当たり	1平米 44万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	4億4,200万 円 (737 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 198万3,600 円 1平米 60万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	4億4,200万 円 (737 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 198万3,600 円／坪 1平米 60万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北摂地域における各沿線の駅前商業地域で、需要者は金融機関や収益物件の投資家・中小企業自社ビル用地として販売を行うデベロッパー等が主な中心である。駅前でのマンション用地としての需要も強くデベロッパーも近年需要者となっており需給動向は堅調であるが、立地条件の良い売物件はほとんど見られない。取引される規模や価格等は様々であり需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は池田市を中心とした北摂地区及び兵庫県川西市等も含む圏域であり、店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の路線商業地域の圏域である。池田市において希少性の高い駅前一等地という立地から需要は根強い。需要者の中心は、金融機関及び収益物件の投資家、更に最近の根強い駅前マンション用地としての需要による中堅デベロッパー等が考えられる。取引される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 広域的に駅近くの類似性の高い商業地の事例を採用して比準価格を求めており規範性がある。一方収益価格も駅前商業地としての収益性に基づいて試算しており信頼性も高く妥当性がある。したがって、取引市場の実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけ、前年標準地の価格並びに前年指定基準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は池田駅前の商業地域内に存するが、比準価格を求めるに当たって、池田市内だけでは取引事例を収集出来なかった為、豊中市の商業地の事例も採用した。収益価格を求めるにあたっては、現実的な利用方法である店舗兼事務所を想定して求めたが、比準価格に比較して低位に求められた。標準的な建物を想定しているが、全て想定によるリスクを否定できないため、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、上記の通り決定した。
交通
交通施設	池田駅北方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	222.9 坪 (737 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売店舗、銀行が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	池田市大阪府池田市栄町７３４番６外
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	26 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの駅前商業地域で、商業地としての需要も根強いほか高層マンションとしてのポテンシャルも高く潜在的な需要は多いと思料される。そのことを反映し地価はやや上昇傾向で推移していると予測する。 (2)当地域は銀行や店舗等が建ち並ぶ国道沿いの駅前商業地域を形成している。マンション用地としての需要も根強いが、立地的な希少性が高く、今後も堅調に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 208万9,392 円 1平米 63万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 208万2,780 円 1平米 63万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 208万9,392円 1平米 63万2,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 190万950円 1平米 57万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 208万2,780円 1平米 63万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 190万950円 1平米 57万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業地の地価は全般的にはやや上昇傾向にある。池田駅前の商況そのものは衰退傾向にあるものの立地条件の良い土地は上昇傾向で推移している。 (2)池田市の人口は微増傾向で推移しており、取引価格はやや上昇傾向で取引件数は横這い傾向にある。コロナ禍が地価に及ぼす影響は、見受けられない。
地域要因
(1)駅前商業地域における土地需要は堅調で、マンション用地としての需要も底堅い。地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)池田駅前の国道沿いに存し、狭い範囲内の希少性の高い商業地域として、需要は根強い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1118 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府池田市栄町７３４番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,305 円／平米 144万5,730 円／坪
推定価格 平米 坪	44万3,427 円／平米 146万5,970 円／坪
標準価格 平米 坪	63万8,024 円／平米 210万9,307 円／坪
査定価格 平米 坪	66万2,000 円／平米 218万8,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1118 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府池田市栄町７３４番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,254 円／平米 140万5,890 円／坪
推定価格 平米 坪	46万920 円／平米 152万3,802 円／坪
標準価格 平米 坪	60万9,683 円／平米 201万5,612 円／坪
査定価格 平米 坪	63万2,000 円／平米 208万9,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1007 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府池田市栄町７３４番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万8,262 円／平米 148万1,954 円／坪
推定価格 平米 坪	43万4,601 円／平米 143万6,791 円／坪
標準価格 平米 坪	58万1,017 円／平米 192万842 円／坪
査定価格 平米 坪	60万3,000 円／平米 199万3,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1017 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府池田市栄町７３４番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万465 円／平米 198万5,137 円／坪
推定価格 平米 坪	60万7,671 円／平米 200万8,960 円／坪
標準価格 平米 坪	60万4,648 円／平米 199万8,966 円／坪
査定価格 平米 坪	62万7,000 円／平米 207万2,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情