路線価 (2023) 大阪府池田市石橋1-156-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 池田市大阪府池田市石橋１丁目１５６番３外
価格時点	2023 年
駅名	石橋阪大前駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 95万8,740 円
1平米当たり	1平米 29万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	4,740万 円 (131 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万6,772 円 1平米 36万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	4,740万 円 (131 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万6,772 円／坪 1平米 36万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は池田市を中心に、北摂地区において店舗等が見られる駅前商業地域である。需要者は、飲食及び物販等の経営を目論む個人事業主あるいは中小企業等が中心となっている。新型コロナウイルスの影響も軽微となり、比較的豊富な顧客を背景に、繁華性が高い地域で需給関係は安定している。需要の中心となる価格帯については、その位置、規模等によりばらつきが見られることから、把握し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は阪急宝塚本線、箕面線各駅前、駅徒歩圏に位置する商業地域の圏域である。主たる需要者は飲食店舗及び物販店舗などを営む個人、法人事業者等が中心である。新型コロナの影響が薄らいで需要は回復傾向である。一方で供給が少ないことから地価はやや上昇傾向で推移している。取引される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は店舗等が見られる駅前商業地域であり、主たる需要者は類似地域の取引状況及び収益性に着目して意思決定を行うと考えられる。比準価格は規範性の高い事例を採用しており、また、収益価格は純収益及び還元利回り等適切に求められている。よって、市場の実態を反映した比準価格及び商業地の収益性を反映した収益価格を関連付け、さらに市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と代替競争関係にある商業地、住商混在地の取引価格を適正に補修正しており、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は店舗兼事務所を想定し、昨今の賃貸市場動向を分析し、純収益の算定や還元利回りの査定も適切に行っていることから、収益性を反映した価格である。よって、比準価格と収益価格の規範性は同程度と判断し、両価格を関連づけて、さらに市場動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	石橋阪大前駅西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	39.6 坪 (131 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所ビルが多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	池田市大阪府池田市石橋１丁目１５６番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗付事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	16 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、店舗及び事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域として熟成しており、今後も現状の商環境を維持するものと予測する。地価水準については、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は駅前に店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域として成熟しており、現状の環境のまま推移するものと予測する。駅前商業地としての希少性が認められることから地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 126万6,198 円 1平米 38万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 125万9,586 円 1平米 38万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 126万6,198円 1平米 38万3,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 119万160円 1平米 36万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 125万9,586円 1平米 38万1,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 119万160円 1平米 36万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)池田市の人口は過去５年間で微増傾向にある。取引価格は若干の上昇傾向、取引件数は概ね横這いにある。 (2)新型コロナの影響も薄らいでおり、池田市の商業地の地価は全体的に上昇傾向である。
地域要因
(1)新型コロナウイルスの影響も軽微となり、比較的繁華性の高い駅前商業地域であることから、地価は若干の上昇で推移した。 (2)駅前商業地域として、コロナ禍で落ち込んでいた需要は回復傾向である。供給が少ないことから地価はやや上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1115 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府池田市石橋１丁目１５６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万6,987 円／平米 81万6,539 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,481 円／平米 81万8,172 円／坪
標準価格 平米 坪	39万349 円／平米 129万494 円／坪
査定価格 平米 坪	39万 円／平米 128万9,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	264 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1006 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府池田市石橋１丁目１５６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,061 円／平米 53万2,468 円／坪
推定価格 平米 坪	18万9,506 円／平米 62万6,507 円／坪
標準価格 平米 坪	37万6,751 円／平米 124万5,539 円／坪
査定価格 平米 坪	37万7,000 円／平米 124万6,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1003 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府池田市石橋１丁目１５６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,168 円／平米 60万5,553 円／坪
推定価格 平米 坪	27万6,818 円／平米 91万5,160 円／坪
標準価格 平米 坪	38万3,936 円／平米 126万9,292 円／坪
査定価格 平米 坪	38万4,000 円／平米 126万9,504 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1110 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府池田市石橋１丁目１５６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万3,562 円／平米 67万2,976 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,921 円／平米 86万5,911 円／坪
標準価格 平米 坪	37万9,046 円／平米 125万3,126 円／坪
査定価格 平米 坪	37万9,000 円／平米 125万2,974 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情