路線価 (2023) 大阪府池田市呉服町777-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 池田市大阪府池田市呉服町７７７番１
価格時点	2023 年
駅名	池田駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 89万2,620 円
1平米当たり	1平米 27万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億2,700万 円 (354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 118万3,548 円 1平米 35万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億2,700万 円 (354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 118万3,548 円／坪 1平米 35万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、池田市を中心とした大阪北部圏の徒歩圏内の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域の圏域である。需要者の中心は、収益物件を投資目的で購入する個人又は不動産業を中心とした法人事業者等と思われる。新築マンション需要のほか潜在的な商業地の需要も多く認められる。需要の中心価格帯は位置や規模等により異なるため、規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は池田市を中心に、北摂地区において店舗等が見られる商業地域である。需要者は、資金力を有する不動産会社等が中心となっている。隣接する兵庫県川西市へ顧客の流出が認められる反面、周辺エリアにおいては新築マンションの供給も見られ、需給関係は比較的安定している。需要の中心となる価格帯については、その位置、規模等によりばらつきが見られることから、把握し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は池田駅より徒歩圏内の路線商業地域に存する。比準価格を求めるに当たっては収集の範囲を広げ、箕面市、茨木市等の商業地の事例を採用した。収益価格を求めるにあたっては、現実的な利用方法である店舗、事務所兼住宅を想定して求めたが、比準価格に比較して低位に求められた。標準的な建物を想定しているが、想定によるリスクを否定できないため、市場の実態を反映した比準価格を標準とし収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当地域は店舗付共同住宅等が見られる駅周辺の商業地域であり、主たる需要者は類似地域の取引状況及び収益性に着目して意思決定を行うと考えられる。比準価格は規範性の高い事例を採用しており、また、収益価格は純収益及び還元利回り等適切に求められている。よって、市場の実態を反映した比準価格及び商業地の収益性を反映した収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	池田駅南西方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	107.1 坪 (354 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等に共同住宅も混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	池田市大阪府池田市呉服町７７７番１
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗・事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	22 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は池田駅の南側に近接し、店舗事務所ビルや共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域を形成している。中高層マンションとしての需要も見られ、需要は堅調に推移していくものと予測する。 (2)当地域は、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、今後は住居系土地利用の比重が高まるものと予測する。地価水準については、上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗・事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 124万3,056 円 1平米 37万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 124万6,362 円 1平米 37万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 124万3,056円 1平米 37万6,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 124万6,362円 1平米 37万7,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)池田市の人口は微増傾向で推移しており、取引価格はやや上昇傾向で取引件数は横這い傾向にある。コロナ禍が地価に及ぼす影響は、見受けられない。 (2)池田市の人口は過去５年間で微増傾向にある。取引価格は若干の上昇傾向、取引件数は概ね横這いにある。
地域要因
(1)池田駅に近接する幹線道路沿いにあり、店舗ビルや店舗併用共同住宅等の建ち並ぶ商業地域を形成している。需要は比較的堅調である。 (2)駅接近性が良好な商業地域であり、マンション需要も旺盛であり、地価はやや強含みで推移した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1115 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府池田市呉服町７７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万604 円／平米 92万7,677 円／坪
推定価格 平米 坪	28万1,446 円／平米 93万460 円／坪
標準価格 平米 坪	36万6,944 円／平米 121万3,117 円／坪
査定価格 平米 坪	37万8,000 円／平米 124万9,668 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1110 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府池田市呉服町７７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万1,246 円／平米 135万9,579 円／坪
推定価格 平米 坪	43万9,228 円／平米 145万2,088 円／坪
標準価格 平米 坪	36万3,901 円／平米 120万3,057 円／坪
査定価格 平米 坪	37万5,000 円／平米 123万9,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1012 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府池田市呉服町７７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万4,283 円／平米 103万9,020 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,283 円／平米 103万9,020 円／坪
標準価格 平米 坪	36万1,245 円／平米 119万4,276 円／坪
査定価格 平米 坪	37万2,000 円／平米 122万9,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1012 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府池田市呉服町７７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	32万6,986 円／平米 108万1,016 円／坪
推定価格 平米 坪	33万5,243 円／平米 110万8,313 円／坪
標準価格 平米 坪	36万5,986 円／平米 120万9,950 円／坪
査定価格 平米 坪	37万7,000 円／平米 124万6,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	60 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情