路線価 (2023) 大阪府吹田市千里山西5-430-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市千里山西５丁目４３０番３
価格時点	2023 年
駅名	千里山駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 66万1,200 円
1平米当たり	1平米 20万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	8,840万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 88万2,702 円 1平米 26万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	8,840万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 88万2,702 円／坪 1平米 26万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大阪府北摂地域に位置し、中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域と判定した。需要者の中心は、地域が有するブランド力に着目して行動する高額所得者層で、圏外からの転入者も多い。「千里山西」地区に存し、居住環境の優れた地域として従来から人気が高く、需要は安定している。また、規模、総額等の観点から二世帯住宅を建築するケースも多く見られる。市場の中心価格帯は、標準的規模の土地で８，７００万円程度で、注文住宅が中心の地域。 (2) 同一需給圏は、阪急千里線及び北大阪急行線沿線の戸建住宅地域一帯と把握した。需要者の中心は、自己居住目的の中高額所得者層である。駅徒歩圏に位置する閑静な住宅地域であり、住宅地として人気は高く、需要は堅調といえる。また、周辺住宅地への新型コロナの影響は特になく、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地は３００㎡程度で８，０００万円前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模戸建住宅が建ち並ぶ第一種低層住居専用地域内に存し、市場特性、周辺環境等から戸建住宅以外の建物建築は想定し難く、かつ戸建住宅の賃貸市場がないと判断したため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、自用目的での取引が主である類似地域等において、多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算し得た。従って、市場性を反映した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 閑静な１低専の既存住宅地で、自己使用目的の取引が中心であり、戸建住宅の賃貸市場は未成熟で、共同住宅の想定にも妥当性を欠くことから、収益価格の試算はしていない。一方で、市場参加者は、快適性を重視し、意思決定するものと考えられ、代替性を有する取引事例から求めた比準価格の信頼性は高いと判断する。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	千里山駅北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	100.1 坪 (331 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市千里山西５丁目４３０番３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．２ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	風致地区（風致地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で地域に特段の変動はなく、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。人気の高い千里山西地区に存し、需給は安定しており、地価水準は上昇基調で推移すると予測する。 (2)閑静な住宅地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。良好な住環境、駅徒歩圏の利便性から、地価水準は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 88万2,702 円 1平米 26万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 88万2,702 円 1平米 26万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 88万2,702円 1平米 26万7,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 85万9,560円 1平米 26万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 88万2,702円 1平米 26万7,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 85万9,560円 1平米 26万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)吹田市の人口は増加傾向。取引価格は上昇基調、取引件数は増加傾向である。但し、新型コロナ、物価上昇等の不動産市場への影響には注視が必要。 (2)新型コロナウイルス感染症、物価変動等の影響により、景況感は安定しているとはいえないが、吹田市の住宅・不動産市場は底堅い動きである。
地域要因
(1)「千里山西」地区の住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。生活利便性、住環境は良好であり、地価は上昇基調で推移している。 (2)地域要因に大きな変動はない。利便性の高い閑静な住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市千里山西５丁目４３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万9,128 円／平米 85万6,677 円／坪
推定価格 平米 坪	25万7,604 円／平米 85万1,639 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,604 円／平米 85万1,639 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市千里山西５丁目４３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万8,954 円／平米 88万9,162 円／坪
推定価格 平米 坪	26万9,487 円／平米 89万924 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,144 円／平米 85万118 円／坪
査定価格 平米 坪	26万7,000 円／平米 88万2,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市千里山西５丁目４３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万9,145 円／平米 85万6,733 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,736 円／平米 86万5,299 円／坪
標準価格 平米 坪	26万1,998 円／平米 86万6,165 円／坪
査定価格 平米 坪	27万2,000 円／平米 89万9,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1001 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市千里山西５丁目４３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万3,272 円／平米 93万6,497 円／坪
推定価格 平米 坪	27万9,972 円／平米 92万5,587 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,327 円／平米 85万723 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1016 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市千里山西５丁目４３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万7,319 円／平米 81万7,637 円／坪
推定価格 平米 坪	23万8,839 円／平米 78万9,602 円／坪
標準価格 平米 坪	24万6,226 円／平米 81万4,023 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情