土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府吹田市千里山西3-1708-2 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 吹田市
大阪府吹田市千里山西3丁目1708番2 (吹田)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域)
  • 緑地公園駅 から 600m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
69万4,260
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
21万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 吹田市大阪府吹田市千里山西3丁目1708番2
価格時点 2023
駅名 緑地公園駅 から 600m
路線価
1坪当たり 1坪 69万4,260
1平米当たり 1平米 21万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2023年01月05日
鑑定評価額 総額
7,310万
(262 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 92万2,374
1平米 27万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2023年01月03日
鑑定評価額 総額
7,310万
(262 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 92万2,374 円/坪
1平米 27万9,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、北大阪急行及び阪急千里線沿線における概ね吹田市・豊中市内に所在する環境良好な中規模の戸建住宅地域である。需要者の中心は、優れた居住の快適性を選択指標とする高額所得者層である。対象標準地周辺は、坂道が多く、比較的規模のある総額が嵩む住宅が中心であるが、ツーウェイアクセスが可能な最寄駅徒歩圏の住環境良好な住宅地域で従来から名声は高い。取引の中心価格帯は、270㎡前後の土地で7,000~8,000万円程度である。

(2) 同一需給圏は、阪急千里線・北大阪急行線沿線の吹田市及び豊中市内の中規模以上の戸建住宅を主とする住宅地域である。需要者の中心は、同圏域内の居住者で良好な居住環境を重視する高所得者層と判断される。居住環境、教育環境に恵まれた優良住宅地として需要は概ね堅調である。なお、近時は相続等を経て150㎡程度に分割された土地の供給も見られる。価格帯は標準地程度で土地は約7,300万円前後と把握される。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は優れた居住の快適性を志向する自己使用目的の取引が大半を占める戸建住宅地域で賃貸市場が未成熟であることから、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は、千里山西及びその周辺地区内における環境良好な住宅地の現実の取引市場の実態を反映した価格である。したがって、市場性を反映した説得力のある比準価格を標準に、代表標準地との価格検討も行い、さらには単価と総額との関連をも考慮した上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 当該地域は一低専の戸建住宅地域で自用目的の取引が主体となっており、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しえなかった。従って、本件においては、規範性の高い複数の事例から検証を行った比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 緑地公園駅東方
距離 600 m
土地の状態
土地面積 79.2 坪 (262 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 5.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 吹田市大阪府吹田市千里山西3丁目1708番2
標準地の範囲
80 m
西 100 m
80 m
100 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 15 m
奥行き 18 m
面積 270 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北 5.8m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測される。地価水準は上昇傾向にあり、当分の間、同傾向にて推移するものと思料される。

(2)環境良好な戸建住宅地域として成熟しており、今後も閑静な住環境を維持するものと予測される。地域要因に大きな変化はなく、需要は概ね安定的で、地価は上昇基調にて推移していくものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 92万2,374
1平米 27万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 92万2,374
1平米 27万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 92万2,374
1平米 27万9,000
前年から次年への変動率 3.3 %
2022年
1坪 89万2,620
1平米 27万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 92万2,374
1平米 27万9,000
前年から次年への変動率 3.3 %
2019年
1坪 89万2,620
1平米 27万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)吹田市の人口は増加基調にある。当市内の住宅地は千里ニュータウンを中心に高齢化傾向にあるが、北摂地域の住宅地としてその需要は総じて底堅い。

(2)吹田市の人口及び世帯数は増加傾向にある。新型コロナウイルス感染症が地価に与える影響はほぼ見られず、地価は概ね安定的に推移している。

地域要因
(1)従来から名声の高い地域で住宅地として熟成しており、地域要因の変動は見受けられない。一般的要因の影響により地価は上昇傾向で推移している。

(2)最寄駅まで徒歩圏内で、良好な居住環境が概ね維持されており、地域特性に大きな変化はない。安定的な需要を背景に、地価は上昇基調にある。

個別的要因 (1)個別的要因の変動は特に認められない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1010
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 吹田市
地域 大阪府吹田市千里山西3丁目1708番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
26万1,834 円/平米
86万5,623 円/坪
推定価格 平米
26万4,976 円/平米
87万6,011 円/坪
標準価格 平米
27万384 円/平米
89万3,890 円/坪
査定価格 平米
27万6,000 円/平米
91万2,456 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 4.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 風致地区(風致地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1010
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 吹田市
地域 大阪府吹田市千里山西3丁目1708番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
30万7,978 円/平米
101万8,175 円/坪
推定価格 平米
30万3,240 円/平米
100万2,511 円/坪
標準価格 平米
28万9,075 円/平米
95万5,682 円/坪
査定価格 平米
29万5,000 円/平米
97万5,270 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 4.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1010
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 吹田市
地域 大阪府吹田市千里山西3丁目1708番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
25万9,145 円/平米
85万6,733 円/坪
推定価格 平米
26万1,736 円/平米
86万5,299 円/坪
標準価格 平米
26万9,831 円/平米
89万2,061 円/坪
査定価格 平米
27万5,000 円/平米
90万9,150 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 風致地区(風致地区)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 1010
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 吹田市
地域 大阪府吹田市千里山西3丁目1708番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
26万8,954 円/平米
88万9,162 円/坪
推定価格 平米
26万9,487 円/平米
89万924 円/坪
標準価格 平米
25万6,899 円/平米
84万9,308 円/坪
査定価格 平米
26万2,000 円/平米
86万6,172 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 4.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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