路線価 (2023) 大阪府吹田市古江台1-85-55 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市古江台１丁目８５番５５
価格時点	2023 年
駅名	山田駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6,630万 円 (314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万7,566 円 1平米 21万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	6,660万 円 (314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 70万872 円／坪 1平米 21万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北大阪急行、阪急千里線沿線で、吹田市及び隣接市域の中規模以上の住宅地域。需要者は良好な立地、居住環境等を重視するステータスの高い高所得者層と推定される。北摂でも有数な千里ニュータウンと呼ばれる優良住宅地で選好性に優るが、総額の観点から需要者は限定される。近年は画地の細分化傾向も見られるが、中規模以上の住宅地の需要も底堅く、その中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地で７０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、北大阪急行線・阪急千里線沿線の吹田市及び豊中市内において、中規模以上の環境良好な住宅地域と把握される。需要者の中心は、同圏域内の居住者で良好な居住環境を重視する高所得者層と判断される。画地規模が大きく総額が嵩むものの、居住環境の良好な住宅地域で地域の名声が高く、安定的な需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、駅徒歩圏内にある３００㎡前後の土地で６，４００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は品等良好な戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、自己使用目的での取引が支配的である。また、当該地域の居住環境及び法的規制等から収益目的の共同住宅は想定が困難で、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は求めることができなかった。よって、市場性を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討並びに市場の動向等をも勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は１低専の戸建住宅地域で自用目的の取引が主体となっており、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しえなかった。従って、本件においては、比準価格を標準として、代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	山田駅北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	95 坪 (314 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模以上の住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市古江台１丁目８５番５５
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	80 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	18 m
面積	330 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は低層の戸建住宅地域として概ね熟成しており、大きな地域要因の変動はなく、当面はほぼ現状維持の環境下で、また、地価水準については、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として成熟しており、今後も閑静な住環境を維持するものと予測される。安定した需要が見られ、地価はやや上昇基調にて推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 69万7,566 円 1平米 21万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 70万872 円 1平米 21万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 69万7,566円 1平米 21万1,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 68万7,648円 1平米 20万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 70万872円 1平米 21万2,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 68万7,648円 1平米 20万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は増加傾向にあり、土地取引件数は前年に比べて増加、住宅地の取引価格は地域や用途により強弱があるものの、全般的に上昇基調にある。 (2)吹田市の人口及び世帯数は増加傾向にある。新型コロナウイルス感染症が地価に与える影響はほぼ見られず、地価は概ね安定的に推移している。
地域要因
(1)良好な居住環境を有する千里ニュータウンの優良住宅地で選好性に優る。総額面から需要は限定されるも安定的であり、地価は上昇傾向が認められる。 (2)駅徒歩圏内に存する区画整然とした住宅地域であり、総額は嵩むものの需要は安定的で、地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因は、特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1008 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市古江台１丁目８５番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,042 円／平米 61万1,749 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,859 円／平米 61万1,144 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,371 円／平米 66万5,733 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1008 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市古江台１丁目８５番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万8,046 円／平米 75万3,920 円／坪
推定価格 平米 坪	22万7,594 円／平米 75万2,426 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,893 円／平米 76万26 円／坪
査定価格 平米 坪	23万2,000 円／平米 76万6,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1008 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市古江台１丁目８５番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,048 円／平米 65万4,747 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,626 円／平米 64万128 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,978 円／平米 64万7,903 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1001 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市古江台１丁目８５番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万621 円／平米 72万9,373 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,836 円／平米 72万166 円／坪
標準価格 平米 坪	20万7,463 円／平米 68万5,873 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情