路線価 (2023) 大阪府吹田市千里山星が丘5-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市千里山星が丘５番１５
価格時点	2023 年
駅名	千里山駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4億6,100万 円 (1647 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万5,680 円 1平米 28万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月02日
鑑定評価額 総額	4億6,100万 円 (1647 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万5,680 円／坪 1平米 28万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、吹田市を含む大阪府北部エリアの共同住宅を中心とした住宅地域。主な需要層はマンション開発業者が中心と考えられる。近隣地域は最寄り駅から徒歩圏にある居住環境の良好な住宅街で、マンション開発用地として好立地であり、希少性が高く需要は堅調である。取引されるマンション用地については、画地規模、位置、地勢、取引当事者の属性により個別性が強く、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は吹田市を含む大阪府北部エリアの共同住宅地域等である。需要者はマンションディベロッパーが中心である。吹田市及び隣接する豊中市の分譲マンション市況は概ね好調な状態で、多数のマンションディベロッパーが取得を目論むエリアであり、特に最寄駅に近いマンション用地については、需要は堅調な状況が続いている。なお、市場の中心価格帯については、画地規模、取引当事者の属性等により異なり、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は不動産市場における実際の取引価格から求められたもので、最近の開発素地の市場実態を反映した実証的価格である。一方、開発法による価格は、開発業者等の投資採算性からアプローチした開発に係る需要者の立場に基づく価格であり、理論的で説得力を持つ価格である。よって、比準価格と開発法による価格を関連付け、前年標準地の価格との検討と単価と総額の関連を踏まえ、更に最近の市場動向に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等において多数の取引事例を収集し試算している。また、開発法による価格は、周辺分譲マンション市況を踏まえ、分譲単価など収支項目の査定を行っており、需要者であるマンションディベロッパーの有する投資採算性に着目し試算している。以上より、比準価格及び開発法による価格を関連づけ、他の標準地との検討及び市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	千里山駅北東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	498.2 坪 (1647 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の共同住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市千里山星が丘５番１５
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の共同住宅が多く建ち並ぶ住宅地域で駅からも比較的近く、今後も共同住宅街として発展してゆくものと予測される。開発業者の土地取得意欲は高く、地価水準は上昇が続くものと予測する。 (2)共同住宅が多くみられる住宅地で、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないものと予測する。マンション需要は堅調で、開発素地取得ニーズも高いことから、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 92万5,680 円 1平米 28万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 92万5,680 円 1平米 28万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 92万5,680円 1平米 28万円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2022年	1坪 87万9,396円 1平米 26万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 92万5,680円 1平米 28万円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2019年	1坪 87万9,396円 1平米 26万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)吹田市の人口は増加、高齢化率は上昇傾向。分譲マンションの発売戸数は減少しているが、販売坪単価は上昇し契約率も好調を維持している。 (2)吹田市の人口は微増傾向が持続。住宅需要は概ね安定的に推移。海外情勢、金利動向、建築費状況、新型コロナの影響などには引き続き注意が必要。
地域要因
(1)分譲マンション市場は概ね好調で、立地条件のよいマンション用地は少なく、需要は堅調である。地価水準は上昇傾向で推移している。 (2)周辺の分譲マンション市況は堅調。駅近物件では価格上昇がみられ、その用地需要も衰えていない。地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1013 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市千里山星が丘５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万1,842 円／平米 89万8,710 円／坪
推定価格 平米 坪	27万3,201 円／平米 90万3,203 円／坪
標準価格 平米 坪	26万8,107 円／平米 88万6,362 円／坪
査定価格 平米 坪	27万9,000 円／平米 92万2,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1017 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	摂津市
地域	大阪府吹田市千里山星が丘５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,715 円／平米 58万7,526 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,843 円／平米 65万7,375 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5,478 円／平米 87万7,670 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1006 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府吹田市千里山星が丘５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万7,304 円／平米 68万5,347 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,549 円／平米 68万9,463 円／坪
標準価格 平米 坪	26万6,346 円／平米 88万540 円／坪
査定価格 平米 坪	27万7,000 円／平米 91万5,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1007 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府吹田市千里山星が丘５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万7,165 円／平米 101万5,487 円／坪
推定価格 平米 坪	30万2,990 円／平米 100万1,685 円／坪
標準価格 平米 坪	27万5,947 円／平米 91万2,281 円／坪
査定価格 平米 坪	28万7,000 円／平米 94万8,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情