路線価 (2023) 大阪府吹田市江坂町1-18-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市江坂町１丁目１８番８
価格時点	2023 年
駅名	江坂駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 261万1,740 円
1平米当たり	1平米 79万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3億8,000万 円 (369 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 340万5,180 円 1平米 103万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3億8,000万 円 (369 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 340万5,180 円／坪 1平米 103万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は地下鉄御堂筋沿線で、吹田市及び隣接市域の駅前商業地域。主な需要者は賃貸マンション業者、マンションデベロッパー、収益物件の投資家、地元事業者等と推定される。江坂駅徒歩圏で都心への接近性は良好、駅周辺の商業施設も充実していることから、単身者だけでなくファミリー層の賃貸市場も安定している。同一需給圏内における市場競争力は非常に強いが、需要の中心となる価格帯は立地条件、規模、業種等により幅があり、判断し難い。 (2) 同一需給圏は地下鉄御堂筋線及び北大阪急行沿線の吹田市及び隣接する市域の駅前商業地域と把握され、需要者の中心は、収益物件としての取得を目論む投資家又は不動産業者等と判断される。江坂地区は都心部への近接性が良好なことから、マンション等の需要が安定しており、取引も旺盛で地価は上昇傾向である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は地域的・用途的類似性が高く、代替性を有する取引事例より求めたもので規範性が高い。また、商業地域では収益性が価格形成に影響を与えることから、対象標準地に店舗兼共同住宅を想定して収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されず、やや低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに周辺の標準地との検討並びに市場の動向等をも勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と類似性を有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、市場性を反映した説得力の高い価格である。一方、収益価格は賃料がやや低廉であることや建築費が高止まりしていること等の要因から、比準価格に比し低位に試算されたが、需要者は収益性をも重視するため考量すべきである。よって本件では、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、標準地の価格との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	江坂駅東方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	111.6 坪 (369 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市江坂町１丁目１８番８
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	28 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中高層の店舗兼共同住宅、事務所ビル等が建ち並ぶ江坂地区の商業地域として概ね熟成しており、当面はほぼ現状維持の環境下で、また、地価水準については、上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)江坂駅前の商業地であり、良好な交通利便性を有する中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ地域で、今後も地価は上昇傾向にて推移していくものと把握される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 357万480 円 1平米 108万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 363万6,600 円 1平米 110万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 357万480円 1平米 108万円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 327万2,940円 1平米 99万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 327万2,940円 1平米 99万円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響により、依然飲食店・ホテル用地等への需要は弱含みであるが、当市の商業地の地価は江坂地区を筆頭に全般的に上昇傾向にある。 (2)当地域の人口は堅調に推移しており、地域経済は、資源高の影響を受けつつも、需給共に回復していくとみられる。
地域要因
(1)江坂駅に近い好立地の商業地域で、投資物件を中心に需要は回復傾向にある。取引価格も新型コロナ禍以前の水準に戻りつつあり、地価は上昇傾向。 (2)江坂駅前の商業地域であり、マンション地としても安定した需要が見込まれ、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1017 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市江坂町１丁目１８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	163万3,448 円／平米 540万179 円／坪
推定価格 平米 坪	165万6,316 円／平米 547万5,781 円／坪
標準価格 平米 坪	119万5,033 円／平米 395万779 円／坪
査定価格 平米 坪	120万 円／平米 396万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1017 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市江坂町１丁目１８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	104万2,545 円／平米 344万6,654 円／坪
推定価格 平米 坪	101万3,751 円／平米 335万1,461 円／坪
標準価格 平米 坪	102万897 円／平米 337万5,085 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1013 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市江坂町１丁目１８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	93万848 円／平米 307万7,383 円／坪
推定価格 平米 坪	95万396 円／平米 314万2,009 円／坪
標準価格 平米 坪	101万8,645 円／平米 336万7,640 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	305 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府吹田市江坂町１丁目１８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	99万3,843 円／平米 328万5,645 円／坪
推定価格 平米 坪	96万9,234 円／平米 320万4,288 円／坪
標準価格 平米 坪	105万6,962 円／平米 349万4,316 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情