路線価 (2023) 大阪府吹田市津雲台7-20-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市津雲台７丁目２０番１９
価格時点	2023 年
駅名	山田駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3億4,800万 円 (1452 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月02日
鑑定評価額 総額	3億4,800万 円 (1452 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万3,440 円／坪 1平米 24万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象標準地が所在する地域は、山田駅より約１．２ｋｍの路線沿いに位置する。その同一需給圈は、吹田市及び隣接市域に所在する商業地域である。需要者の中心は、店舗利用を目的とするカーディーラー等の法人や店舗兼共同住宅の開発を目的とする不動産会社等である。特色のある商業地域で供給が少ない一方、相応の需要が認められる。市場の中心価格帯（総額）は、取引される画地規模がまちまちで指摘が困難である。 (2) 同一需給圈は吹田市及び隣接市等における幹線道路沿道の商業地域等である。高額所得者層が多い千里ニュータウン近傍に所在しているため、需要者の中心は当該地域の居住者を主たる顧客とするカーディーラーや店舗兼共同住宅の開発業者等である。当該地域は、新たな供給があまり見られない一方で一定の需要が存在し、地価は安定的に推移している。なお、市場の中心価格帯は、画地規模、取引当事者の属性等により異なり、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件対象地の評価額の決定に際しては、取引事例比較法による比準価格が市場性を反映しており説得性を有するので比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。なお、当該地域が収益性にやや劣る商業地であることから、収益価格はやや低位に求められた。 (2) 近隣地域は路線沿いに店舗、事業所等がみられる商業地域である。同地域では収益価格は説得力が認められ検証手段としても有効であるものの、想定要素を含みかつ長期的な収益の予測に限界がある。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等における多数の取引事例を収集し試算しており、市場性を反映しその説得力が高い。以上より、比準価格を重視し、収益価格は比較考量して、他の標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	山田駅西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	439.2 坪 (1452 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売店、各種事業所等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市津雲台７丁目２０番１９
標準地の範囲
東	300 m
西	40 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	40 m
面積	1600 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)自動車販売店等の低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、特段の地域要因の大きな変動は見られない。今後の地価動向はやや上昇と予測する。 (2)自動車販売店舗等が多くみられる路線商業地域で、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないものと予測する。標準地の立地及び周辺の取引状況等から、地価水準はやや上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 82万6,500 円 1平米 25万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 78万216円 1平米 23万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 82万6,500円 1平米 25万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 78万216円 1平米 23万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ状況は一時より落ちつきが見られるもののウクライナ紛争以降の資源高、円安による輸入物資の高騰など経済環境はインフレ傾向である。 (2)吹田市の人口は微増傾向が持続。取引状況は概ね安定的。海外情勢、金利動向、建築費状況、新型コロナの影響などには引き続き注意が必要。
地域要因
(1)地域要因、市場特性に変動は認められない。事業用地需要は堅調である。地価動向はやや上昇の傾向が見られる。 (2)立地条件及び周辺の取引状況等から、大きな変動はなく、引き続き沿道型店舗等を中心とした需要が見込まれ、地価はやや上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1013 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市津雲台７丁目２０番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,583 円／平米 70万9,411 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,761 円／平米 74万6,366 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,503 円／平米 75万5,431 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1016 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市津雲台７丁目２０番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万1,250 円／平米 73万1,453 円／坪
推定価格 平米 坪	21万9,936 円／平米 72万7,108 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,578 円／平米 75万8,985 円／坪
査定価格 平米 坪	24万1,000 円／平米 79万6,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1001 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市津雲台７丁目２０番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万7,313 円／平米 61万9,257 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,118 円／平米 64万5,060 円／坪
標準価格 平米 坪	21万3,945 円／平米 70万7,302 円／坪
査定価格 平米 坪	22万5,000 円／平米 74万3,850 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1005 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府吹田市津雲台７丁目２０番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,644 円／平米 77万9,039 円／坪
推定価格 平米 坪	24万8,790 円／平米 82万2,500 円／坪
標準価格 平米 坪	24万4,151 円／平米 80万7,163 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情