路線価 (2023) 大阪府吹田市千里山霧が丘5-25外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市千里山霧が丘５番２５外
価格時点	2023 年
駅名	千里山駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	10億2,000万 円 (2318 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 144万8,028 円 1平米 43万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	10億2,000万 円 (2318 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 144万8,028 円／坪 1平米 43万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は吹田市及び隣接市域に所在する駅前商業地域。主な需要者は資金力に優る大手不動産会社及び貸しビル業者、収益物件の投資家、マンションデベロッパー等と推定される。再開発事業により駅前広場が整備された千里山駅に近接し、立地条件に優れること、新型コロナの影響による店舗需要の減退が回復しつつあることから、地価は上昇傾向にあると認められる。市場の中心となる価格帯は立地、規模、業種等により幅があり、容易に判断するのは難しい。 (2) 同一需給圏は吹田市を中心に大阪府の北摂の商業地域。需要者の中心は、小売事業者、店舗・物販・事務所ビル等の賃貸業者、開発デベロッパー、法人投資家等が想定される。駅前商業地は希少性が高く需要は堅調で、収益物件の利回り低下や金融緩和もあって地価水準は上昇傾向にある。取引される商業地の価格は立地・規模により様々で需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は地域的・用途的類似性が高く、代替性を有する取引事例より求めたもので規範性が高い。また、商業地域では収益性が価格形成に影響を与えることから、対象標準地に店舗兼事務所ビルを想定して収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されず、やや低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討並びに市場の動向等をも勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は駅前の商業地域であり需要者は収益性を重視して意思決定を行う事業者と考えられる。収益価格は地価に見合った賃料水準が形成されていない等の理由により比準価格と比べ低位に求められたものの収益価格の相対的信頼性を否定するものではない。よって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の市場動向に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	千里山駅北東方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	701.1 坪 (2318 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗、会館兼駐車場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売店舗、公共施設等が集積する駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市千里山霧が丘５番２５外
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗ビル地
画地の形状等
間口	55 m
奥行き	45 m
面積	2500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅前再開発が行われた地域
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、大きな地域要因の変動はなく、当面はほぼ現状維持の環境下で、また、地価水準については、上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中層の店舗ビル等が見られる再開発がされた駅前商業地域で当面は現況を維持するものと予測する。地価水準は一般経済情勢を反映して上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗ビル地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 152万4,066 円 1平米 46万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 152万760 円 1平米 46万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 152万4,066円 1平米 46万1,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 139万5,132円 1平米 42万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 152万760円 1平米 46万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 139万5,132円 1平米 42万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響により、依然飲食店・ホテル用地等への需要は弱含みであるが、当市の商業地の地価は江坂地区を筆頭に全般的に上昇傾向にある。 (2)吹田市の人口は増加、高齢化率は上昇基調。普通商業地の地価は社会経済活動の正常化、物価の高騰、各種政策の効果により緩やかな上昇傾向にある。
地域要因
(1)千里山駅前の再開発により商業施設、医療施設、公共施設等が充実し、生活利便性が向上、店舗需要も回復傾向にある。地価は上昇基調が認められる。 (2)駅前再開発事業の完了により阪急千里山駅の生活利便性と街並みが向上し収益性も改善した。地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	吹田市
地域	大阪府吹田市千里山霧が丘５番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,281 円／平米 119万7,701 円／坪
推定価格 平米 坪	34万6,410 円／平米 114万5,231 円／坪
標準価格 平米 坪	41万5,858 円／平米 137万4,827 円／坪
査定価格 平米 坪	44万5,000 円／平米 147万1,170 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1015 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府吹田市千里山霧が丘５番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万4,000 円／平米 173万2,344 円／坪
推定価格 平米 坪	51万8,343 円／平米 171万3,642 円／坪
標準価格 平米 坪	46万6,136 円／平米 154万1,046 円／坪
査定価格 平米 坪	49万8,000 円／平米 164万6,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1115 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府吹田市千里山霧が丘５番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万6,526 円／平米 114万5,615 円／坪
推定価格 平米 坪	35万7,488 円／平米 118万1,855 円／坪
標準価格 平米 坪	41万4,719 円／平米 137万1,061 円／坪
査定価格 平米 坪	44万3,000 円／平米 146万4,558 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1118 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府吹田市千里山霧が丘５番２５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,305 円／平米 144万5,730 円／坪
推定価格 平米 坪	44万3,427 円／平米 146万5,970 円／坪
標準価格 平米 坪	43万4,732 円／平米 143万7,224 円／坪
査定価格 平米 坪	46万5,000 円／平米 153万7,290 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情