路線価 (2023) 大阪府吹田市穂波町12-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 吹田市大阪府吹田市穂波町１２番１４
価格時点	2023 年
駅名	阪急吹田駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	1億4,600万 円 (888 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月02日
鑑定評価額 総額	1億4,600万 円 (888 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万2,184 円／坪 1平米 16万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は吹田市南部及び隣接市の倉庫、物流施設、工場等を中心とした工業地域である。需要者の中心は物流事業者、倉庫や工場の事業経営者等であり、駅接近性に優れるため、マンション開発業者等も考えられる。工業地に対する需要は弱含みで推移しているが、物流施設や住的利用への移行が可能な地域については潜在的な需要が認められる。取引価格は立地条件や画地条件等が個別の取引によって幅があるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は吹田市及び隣接市の倉庫、事業所、工場等を中心とした工業地域である。需要者は倉庫・事業所等の利用を目的とした中小事業者が中心であるが、不動産投資目的の需要やマンション開発業者等も想定される。また、潜在的には一定の需要が存在するものの、それに対応する供給が少ない状態にある。なお、市場の中心価格帯は、画地規模、取引当事者の属性等により異なり、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は広域的に用途・規模の類似性が認められる工業地の事例を採用して試算した。収益価格は近隣地域の特性を考慮して、倉庫付事務所の一棟貸しを想定して求めたが比準価格に比してやや低く求められた。試算過程での想定要素が多く、収益価格の相対的規範性はやや劣る。よって、市場性を反映して、規範性が高いと判断し得る比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、他の標準地との検討及び市場の動向を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は事業所等が多くみられる幹線道路背後の工業地である。収益価格は倉庫兼事務所の一棟貸しを想定し求めたが、想定要素を含みかつ長期的な収益の予測に限界がある。一方、比準価格は類似性を有する工業地の事例を広域的な観点で収集し試算しており、実証的な観点から市場性を反映しその説得力は高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、他の標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阪急吹田駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	268.6 坪 (888 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の倉庫、営業所等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吹田市大阪府吹田市穂波町１２番１４
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	130 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中層倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	40 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路背後において営業所や倉庫・事務所が混在する地域で、当面はほぼ現状のまま推移していくと予測する。新型コロナ感染症による宅配需要の増加を背景に流通関連業務地等の地価は微増基調が続くと予測する。 (2)事業所が多くみられる工業地域で、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないものと予測する。工業地ニーズの堅調さ及び周辺取引状況等から、地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 56万5,326 円 1平米 17万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は微増基調にある。土地取引件数は増加傾向にあり、不動産需給は立地条件に基づく選別が顕在化してきている。 (2)工業地の取引状況は概ね堅調。新型コロナ禍においても倉庫需要等は底堅い。一方、海外情勢、金利動向、建築費状況などには引き続き注意が必要。
地域要因
(1)倉庫や営業所を中心とする、駅徒歩圏内の工業地域である。流通関連業務地への需要は堅調で、地価は上昇基調にある。 (2)事業所立地としての需要が認められ、立地条件等から中小事業者等による倉庫兼事業所等の需要が堅調で、地価はやや上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1006 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府吹田市穂波町１２番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,378 円／平米 47万4,008 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,501 円／平米 48万4,332 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,621 円／平米 55万4,155 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1005 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	豊中市
地域	大阪府吹田市穂波町１２番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万719 円／平米 43万2,157 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,256 円／平米 47万6,910 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,655 円／平米 58万7,327 円／坪
査定価格 平米 坪	17万8,000 円／平米 58万8,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1105 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府吹田市穂波町１２番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,519 円／平米 60万102 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,057 円／平米 61万5,104 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,008 円／平米 56万5,352 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1105 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府吹田市穂波町１２番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,270 円／平米 43万3,979 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,552 円／平米 44万4,829 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,490 円／平米 54万498 円／坪
査定価格 平米 坪	16万3,000 円／平米 53万8,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情