路線価 (2023) 大阪府高槻市城北町2-202-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 高槻市大阪府高槻市城北町２丁目２０２番１７
価格時点	2023 年
駅名	高槻市駅 から 50m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	1億1,900万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 206万9,556 円 1平米 62万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月09日
鑑定評価額 総額	1億1,900万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 206万6,250 円／坪 1平米 62万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高槻市及び茨木市のほか広域的には北摂一円のいわゆる駅前商業地である。需要者は地元事業者のほか、物件によってはデベロッパー、投資家などの参入が見込まれる。近年、大規模店は駐車スペースが確保できる幹線沿道等に進出し、在来からの商店街や商業地においては、店舗経営を目的とした需要は概して弱い。しかし、駅前の稀少性から一定の需要は認められる。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線および阪急京都線各駅周辺の高槻市、茨木市及び北摂地区を中心とした大阪府北部の商業地域である。需要者は、商業経営を行う事業者のほか、不動産賃貸を目的とする不動産事業者、法人、個人投資家が中心である。取引は限定的であるが、商業地としての希少性が高く、需要は底堅い。市場参加者の思惑や営業の種類により取引される土地の規模や価格は大きく異なり、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、阪急高槻市駅前の普通商業地域であるため、比準価格は広い範囲の商業地の事例を採用して求めた。近隣地域内では、商業事業者向けの賃貸市場が形成されている。収益価格には一定の有用性が認められるが、将来にわたって安定的な純収益を適正に把握しがたいところがある。よって、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を参考に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は阪急高槻市駅に近い商業地域である。店舗兼事務所ビルを想定して求めた収益価格は収益性を反映するが、想定建物の賃貸条件や賃料水準は想定要素が多い。取引事例比較法の適用においては、対象標準地と代替競争関係にある商業地の事例から市場性を反映した説得力の高い試算価格を得た。したがって、比準価格を標準として、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高槻市駅南東方
距離	50 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗事務所ビルが多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高槻市大阪府高槻市城北町２丁目２０２番１７
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	17 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域として成熟しており、今後も現状を維持していくものと予測する。 (2)中層の店舗事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、地域の状況に特段の変化はなく現状のまま推移するものと予測される。需要は堅調で、地価は上昇傾向にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 215万8,818 円 1平米 65万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 215万2,206 円 1平米 65万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 215万8,818円 1平米 65万3,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 197万6,988円 1平米 59万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 215万2,206円 1平米 65万1,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 197万6,988円 1平米 59万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市中心部の商業地は堅調なマンション市場等の需要に支えられている。低層階を中心に店舗賃料水準は概ね横ばいを維持している。 (2)商業地の需要は底堅く、需給状況は概ね堅調である。特に市内中心部の地価は、マンション市場の需要に支えられ引続き上昇傾向にある。
地域要因
(1)駅前の商業地域であり、稀少性が高いことから地価は依然上昇傾向で推移している。 (2)阪急高槻市駅前の商業地域であり希少性が高く、賃貸店舗需要も底堅い。地価も上昇傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府高槻市城北町２丁目２０２番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万1,246 円／平米 135万9,579 円／坪
推定価格 平米 坪	43万9,228 円／平米 145万2,088 円／坪
標準価格 平米 坪	62万6,573 円／平米 207万1,450 円／坪
査定価格 平米 坪	62万7,000 円／平米 207万2,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1114 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府高槻市城北町２丁目２０２番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万788 円／平米 225万685 円／坪
推定価格 平米 坪	64万3,885 円／平米 212万8,684 円／坪
標準価格 平米 坪	67万2,816 円／平米 222万4,330 円／坪
査定価格 平米 坪	67万3,000 円／平米 222万4,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1118 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府高槻市城北町２丁目２０２番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,305 円／平米 144万5,730 円／坪
推定価格 平米 坪	44万3,427 円／平米 146万5,970 円／坪
標準価格 平米 坪	65万5,957 円／平米 216万8,594 円／坪
査定価格 平米 坪	65万6,000 円／平米 216万8,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1118 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府高槻市城北町２丁目２０２番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,254 円／平米 140万5,890 円／坪
推定価格 平米 坪	46万920 円／平米 152万3,802 円／坪
標準価格 平米 坪	63万534 円／平米 208万4,545 円／坪
査定価格 平米 坪	63万1,000 円／平米 208万6,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情