路線価 (2023) 大阪府貝塚市王子928-30 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 貝塚市大阪府貝塚市王子９２８番３０
価格時点	2023 年
駅名	二色浜駅 から 880m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	689万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,319 円 1平米 6万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	689万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,319 円／坪 1平米 6万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南海本線及びＪＲ阪和線沿線で、概ね貝塚市及び隣接市の圏域である。需要者は同一需給圏内居住の一次及び二次取得者が大半であり、圏外からの転入者は少ない。最寄駅から徒歩圏の住宅地域として完全に熟成し、需要は堅調であり、買い希望客に変化はないが、売り希望者には様子見が多く、地価も概ね横ばい傾向を示している。需要の中心価格帯は、１１０㎡程度の土地で７００万円前後、新築戸建（土地３０坪程度）で２，４００万円前後である。 (2) 同一需給圏は概ね貝塚市及び周辺市町の南海本線沿線の住宅地域。需要者の中心は、貝塚市の居住者が中心で、周辺市町域からの転入は少ない。周辺では特に目立った大規模開発等はなく、需給関係に大きな変化は見られない。土地は１１０㎡の土地で６００万円から７５０万円程度、新築の戸建物件は２０００万円から２５００万円程度が需要の中心となる模様である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。また、戸建住宅の賃貸市場もないところから、収益還元法の適用は断念した。比準価格は対象標準地と類似する住宅地域における代替性の高い取引事例から試算されており、実証的で信頼性が高く、説得的である。さらに、比準価格は代表標準地との価格検討でも十分に均衡を得ており適正・妥当と判断されることから、これをそのまま採用して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 周辺は小規模の戸建住宅が中心で、自己使用目的の取引が大半を占めており賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。利便性及び快適性を重視する住宅地域であることを勘案し、比準価格を標準とし、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	二色浜駅南東方
距離	880 m
土地の状態
土地面積	33.9 坪 (112 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅が建ち並ぶ幹線道路背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	貝塚市大阪府貝塚市王子９２８番３０
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	40 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	8 m
面積	112 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変動はなく、今後とも現状のまま推移すると予測される。よって、地価も概ね横這いで推移すると予測される。 (2)幹線道路背後の小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地として熟成しており、当面は現状の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万3,319 円 1平米 6万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万3,319 円 1平米 6万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響から、売却依頼は少なく、様子見状態である。一方、水間鉄道沿線以外では、需要は堅調で買い希望客も比較的多い。 (2)人口の減少及び高齢化率の上昇傾向が継続している。市の新庁舎が完成したが特段大きな変化は見られない。
地域要因
(1)既成の小規模住宅地域であり、地域要因の変化はない。新型コロナウイルス感染症の影響から取引には慎重な姿勢が見られ、地価も概ね横ばいである。 (2)南海本線沿線の住宅地域は相対的に需要が見込まれることから、需給関係は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	713 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府貝塚市王子９２８番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,206 円／平米 20万5,653 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,395 円／平米 19万6,360 円／坪
標準価格 平米 坪	6万56 円／平米 19万8,545 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,900 円／平米 20万4,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	707 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府貝塚市王子９２８番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,176 円／平米 12万6,210 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,422 円／平米 13万6,941 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,640 円／平米 20万3,782 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,500 円／平米 20万9,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	710 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府貝塚市王子９２８番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,504 円／平米 13万7,212 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,490 円／平米 13万554 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,066 円／平米 18万8,660 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	707 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	貝塚市
地域	大阪府貝塚市王子９２８番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,017 円／平米 20万5,028 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,017 円／平米 20万5,028 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,177 円／平米 19万5,639 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,000 円／平米 20万1,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情