路線価 (2023) 大阪府枚方市尊延寺5-1366-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 枚方市大阪府枚方市尊延寺５丁目１３６６番１外
価格時点	2023 年
駅名	津田駅 から 4500m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3,270万 円 (689 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,250万 円 (689 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万6,043 円／坪 1平米 4万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ片町線沿線の住宅地域で、概ね枚方市及び隣接市等を中心とする圏域。他の地域からの流入は少なく、需要者は周辺地域在住の地縁関係者に限定されがちである。最寄駅徒歩圏外である点や、集落的要素を有していることなどから、需要は限定的で、地価の下落傾向は依然として継続している。近隣地域周辺での取引が少ないため、市場の中心価格帯は見いだしにくいが、坪１５万円前後の相場感が形成されている。 (2) 同一需給圏はＪＲ片町線沿線を利用圏域とする中規模の農家住宅を中心とする住宅地域と判定する。主たる需要者は地縁姓を有する地元住民等である。当該地域は旧集落的な色彩が今も強く存するほか、交通・生活利便性にも劣ることから、取引需要は低位に留まっており、地価は弱含みで推移している。なお、近隣地域周辺での取引が少ないため、市場の中心価格帯は見い出しにくいが、坪１５万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模の農家住宅が多い住宅地域であり、居住の快適性等を指標とした自用目的の取引が中心となっている。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する信頼性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、貸家需要の想定が現実的ではない地域であることなどから、収益還元法の適用は断念した。従って、類似の標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は農家住宅が多い住宅地域に存し、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。また、居住快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	津田駅東方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	208.4 坪 (689 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の農家住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	枚方市大阪府枚方市尊延寺５丁目１３６６番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	120 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	32 m
奥行き	21 m
面積	680 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の農家住宅が多い住宅地域として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は特段ない。また、地価水準については、最寄駅への接近性や地域性等から、下落傾向が引き続き継続するものと予測する。 (2)中規模の農家住宅が多い住宅地域として概ね熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと思料する。駅接近性や生活利便性が劣るため、地価は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万6,043 円 1平米 4万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万6,043円 1平米 4万7,200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)先行不透明感はあるが、枚方市内の利便性や住環境が良好な住宅地域を中心に需要は堅調で、当市全体の住宅地価の上昇率は拡大傾向にある。 (2)枚方市の人口は、減少傾向にあるが世帯数は増加傾向にある。また、高齢化率は増加傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。最寄駅までの距離や集落的特性を有すること等から、選好性の弱さに変化はなく、地価も下落傾向が継続している。 (2)地域要因について特段の変動は認められない。地域的特性や利便性の観点から、取引需要は低位であり、地価は弱含みで推移する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	903 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市尊延寺５丁目１３６６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,777 円／平米 16万1,257 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,985 円／平米 16万5,250 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,156 円／平米 15万5,898 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,200 円／平米 15万6,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	903 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市尊延寺５丁目１３６６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,139 円／平米 18万8,902 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,612 円／平米 18万547 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,738 円／平米 15万7,822 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,700 円／平米 15万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	913 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市尊延寺５丁目１３６６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,726 円／平米 23万7,126 円／坪
推定価格 平米 坪	7万249 円／平米 23万2,243 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,952 円／平米 15万8,529 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	903 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市尊延寺５丁目１３６６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万267 円／平米 16万6,183 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,520 円／平米 16万3,713 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,852 円／平米 15万1,587 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,900 円／平米 15万1,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情