路線価 (2023) 大阪府枚方市長尾家具町4-16-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 枚方市大阪府枚方市長尾家具町４丁目１６番５
価格時点	2023 年
駅名	長尾駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 27万7,704 円
1平米当たり	1平米 8万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (108 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (108 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円／坪 1平米 10万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は枚方市及び周辺市に存する中小規模の戸建住宅地域である。特にＪＲ片町線の長尾駅を最寄駅とする住宅地と価格牽連性が高い。主たる需要者は枚方市とその周辺市へ通勤する一次取得者であり、収益性よりも周辺の取引価格水準、総額を重視して取引していると認められる。最寄駅から距離があるが、生活利便性が高まる蓋然性が高く、総額面からも需給は均衡している。土地１００㎡前後で１，０００万～１，２００万円程度の取引が見られる。 (2) 同一需給圏は、枚方市のＪＲ片町線沿線の小規模住宅地域である。需要者は、当該市域で自己利用の住宅所有を企図するもので、更には最寄り駅からやや距離があっても価格の値ごろ感を重視する者及びそれらの供給業者。需要の中心価格帯は、土地は１，１００万円程度、中古戸建で２，０００万円程度の水準である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　小規模画地であり、市場の特性を踏まえ収益還元法は適用しなかった。対象標準地の鑑定評価額の決定にあたっては、上記市場の特性から主たる需要者が類似地域における取引価格の水準を重視することから比準価格を標準とし、代表標準地からの比較、周辺類似地価公示標準地の価格動向及び単価と総額との関連の検討などを行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域は賃貸住宅の想定は非現実的と考え、収益還元法の非適用とした。一方、取引事例比較法では地域の特性の類似した駅から距離のある取引事例も採用でき、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。そこで、市場参加者は収益獲得のための合理性よりも居住の快適性等を重視し、また取引水準等を重視する事から、鑑定評価額の決定に当たって比準価格を標準とし、代表標準地との検討等を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	長尾駅北西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	32.7 坪 (108 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	枚方市大阪府枚方市長尾家具町４丁目１６番５
標準地の範囲
東	60 m
西	10 m
南	70 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	11 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面概ね現状のまま推移していくと予測される。最寄駅からバス圏であるが、新設道路による生活利便性の向上が見込まれることから需要は増加している。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成している。駅接近性が劣り需要はやや弱いが、周辺では、新築、中古を含め物件供給があり、やや上昇気味に推移していくものと考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市では低金利の継続等により、コロナ禍の間、駅徒歩圏や名声の高い住宅地の需要は旺盛で、バス圏の需要も安定する傾向にある。 (2)景気はいまだ新型コロナの影響下にあるも、徐々に持ち直しつつある。市内住宅地の地価は利便性の弱くない地域で、総じて横ばいから強含み傾向。
地域要因
(1)都市計画道路の整備進捗が進み、京都府八幡市内に立地する大規模商業施設へのアクセスが改善されてきている。 (2)対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の変動として、周辺の道路整備がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	916 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市長尾家具町４丁目１６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,769 円／平米 48万1,912 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,081 円／平米 48万6,250 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,439 円／平米 45万1,067 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅地造成規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	916 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市長尾家具町４丁目１６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,223 円／平米 37万7,621 円／坪
推定価格 平米 坪	10万815 円／平米 33万3,294 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,872 円／平米 34万95 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅地造成規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	916 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市長尾家具町４丁目１６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,854 円／平米 34万9,953 円／坪
推定価格 平米 坪	10万813 円／平米 33万3,288 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,361 円／平米 34万5,017 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅地造成規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	903 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市長尾家具町４丁目１６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万672 円／平米 36万5,882 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,576 円／平米 36万2,258 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,362 円／平米 34万8,327 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	916 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市長尾家具町４丁目１６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万899 円／平米 36万6,632 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,669 円／平米 35万5,954 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,866 円／平米 36万3,217 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅地造成規制区域
特別な事情