路線価 (2023) 大阪府枚方市穂谷3-1715 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 枚方市大阪府枚方市穂谷３丁目１７１５番
価格時点	2023 年
駅名	津田駅 から 5700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (545 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (545 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,120 円／坪 1平米 2万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、枚方市及び近隣の周辺市等の市街化調整区域内に存する農家集落的な既成住宅地域であり、主とする需要者は地元居住者、及び、その地縁、血縁者等に限定される傾向がある。また、最寄り駅からやや離れた交通利便性に劣ることもあわせて、需要は多くはなく、地価は下落傾向が継続している。尚、調整区域内での農家集落に関する取引量は非常に少ないため、市場の中心価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、枚方市及び隣接市等の市街化調整区域内の農家住宅地域を中心とする圏域である。需要者は地縁者や血縁者等が中心で、圏外からの転入はほぼ無い。交通利便性に劣るほか、人口減少や高齢化も進んでいることも相まって農家住宅地の需要は減退しており、地価は下落傾向が継続している。取引は非常に少なく、需要の中心価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の農家住宅を主とした既成の住宅地域であり、地域の特性や交通接近性等から収益性を想定することは非現実的である。また、自己使用目的の取引が主で賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した実証的な比準価格を採用して、類似の標準地価格、及び、前年の標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は枚方市及び隣接市の市街化調整区域内に存する取引事例に基づき試算されており、市場性を反映した価格が求められている。一方、自用目的の取引が支配的であることから、収益還元法は適用しなかった。以上より、類似の標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津田駅南東方
距離	5700 m
土地の状態
土地面積	164.9 坪 (545 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	枚方市大阪府枚方市穂谷３丁目１７１５番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	22 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の農家住宅を主とする既成住宅地域であり、現状の住環境が維持されると予測する。鉄道駅までの交通接近性が弱く、需要者も限定傾向にあり、地価水準は下落傾向で推移して行くものと予測する。 (2)地勢の劣る旧集落地域内の農家住宅地域であり、当面は現状のまま静態的に推移するものと予測する。駅接近性に劣り、人口減少や高齢化も進んでいることから、需要は弱含みで、地価は下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナの影響下にあるが、徐々に持ち直しつつある。市内住宅地の地価は利便性の弱い地域は、総じて横ばいから弱含み傾向。 (2)資源の流通制約や物価高の影響により、国内の景気は厳しいが、枚方市内の住宅需給バランスは安定的である。
地域要因
(1)住宅地として成熟した地域であり、地域要因に大きな変動はない。 (2)対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特になく、地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	913 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市穂谷３丁目１７１５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,922 円／平米 5万2,638 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,764 円／平米 5万2,116 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,319 円／平米 6万3,869 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	903 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市穂谷３丁目１７１５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万658 円／平米 13万4,415 円／坪
推定価格 平米 坪	4万416 円／平米 13万3,615 円／坪
標準価格 平米 坪	2万474 円／平米 6万7,687 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1109 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府枚方市穂谷３丁目１７１５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,322 円／平米 11万163 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,022 円／平米 10万9,171 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,917 円／平米 6万5,846 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府枚方市穂谷３丁目１７１５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,571 円／平米 9万4,456 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,280 円／平米 9万188 円／坪
標準価格 平米 坪	2万573 円／平米 6万8,014 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情