路線価 (2023) 大阪府枚方市岡本町160-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 枚方市大阪府枚方市岡本町１６０番２
価格時点	2023 年
駅名	枚方市駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2億6,100万 円 (496 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 174万2,262 円 1平米 52万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2億6,100万 円 (496 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 173万8,956 円／坪 1平米 52万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) ①同一需給圏：枚方市及び周辺市域における駅周辺の普通商業地域。②需要者：駅前等にチェーン展開する各種小売・飲食・サービス事業者等。③需給動向：枚方市駅周辺の商業繁華性は市内において高位であり需要は堅調。④枚方市内の駅前商業地の取引事例は少なく、地価水準の把握は困難であるが、周辺地域における価格水準から判断して５００，０００円／㎡程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は、枚方市及び周辺都市の鉄道駅前に形成された普通商業地域である。需要者の中心は、駅前等にチェーン展開する各種小売・飲食・サービス事業者や金融機関等と思料する。地場の事業者も需要者として想定されるが、地価水準が高いことから進出できる業者は限られる。かかる駅前商業地の取引はほとんどなく、地価水準を正確に把握することは困難であるが、他の駅前商業地事例等の取引実態からみて１㎡当たり５０万円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は京阪本線枚方市駅前の商業地域の一画に位置する。比準価格については、商業地の取引事例が少ないことから同一需給圏の範囲を広域的に拡大し、枚方市のほか周辺市域の事例を収集、選択して試算を行った。収益価格については、店舗付事務所の賃貸を想定して、試算を行った。本件では、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地及び前年価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は枚方市駅前商業ゾーンの一画に位置する。比準価格については、商業地の事例が少ないことから当市のほか周辺都市の事例を広域的に収集して地価水準の把握に努め、規範性を有する。収益価格については、中層店舗付事務所ビルを想定して当地域の収益性を反映した試算価格を求めた。本件評価においては、地価動向をより反映した比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	枚方市駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	150 坪 (496 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	銀行、百貨店等中層ビルが建ち並ぶ駅前の商業地
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	枚方市大阪府枚方市岡本町１６０番２
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	（駅前広場）　　市道
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業施設「Ｔ‐ＳＩＴＥ」が存する駅南側エリアと比較して繁華性は劣るものの、駅前広場に接面する立地条件を有する点で需要は底堅い。周辺で市街地再開発事業が施行中であり、当面地価は上昇するものと予測する。 (2)商業施設「Ｔ‐ＳＩＴＥ」が稼働中の駅南口に比べるとやや繁華性に劣るものの、駅前広場接面という立地の希少性を背景に需要は根強い。市街地再開発事業が施行中であり、地価水準の上昇が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	５階建の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 178万5,240 円 1平米 54万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 181万8,300 円 1平米 55万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 178万5,240円 1平米 54万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 165万9,612円 1平米 50万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 181万8,300円 1平米 55万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 165万9,612円 1平米 50万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)枚方市は大阪府北東部に位置するベッドタウンとして発展推移してきた経緯があるが、近年生産年齢人口は減少、高齢化も進行している。 (2)枚方市は大阪府北東部のベッドタウンとして発展し、昨今、人口は減少傾向であるものの、世帯数は増加しており、需給動向は安定している。
地域要因
(1)特に変動は認められない。標準地において、地価は上昇傾向にある。 (2)枚方市駅北口広場に面し、南口側に比べるとやや繁華性に劣るものの、需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	909 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市岡本町１６０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万4,033 円／平米 100万5,133 円／坪
推定価格 平米 坪	34万6,598 円／平米 114万5,853 円／坪
標準価格 平米 坪	54万4,110 円／平米 179万8,828 円／坪
査定価格 平米 坪	54万4,000 円／平米 179万8,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	913 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市岡本町１６０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万8,550 円／平米 102万66 円／坪
推定価格 平米 坪	29万6,502 円／平米 98万236 円／坪
標準価格 平米 坪	53万4,238 円／平米 176万6,191 円／坪
査定価格 平米 坪	53万4,000 円／平米 176万5,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	905 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府枚方市岡本町１６０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万6,586 円／平米 114万5,813 円／坪
推定価格 平米 坪	33万5,469 円／平米 110万9,061 円／坪
標準価格 平米 坪	52万1,725 円／平米 172万4,823 円／坪
査定価格 平米 坪	52万2,000 円／平米 172万5,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	31.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	309 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府枚方市岡本町１６０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万899 円／平米 102万7,832 円／坪
推定価格 平米 坪	31万899 円／平米 102万7,832 円／坪
標準価格 平米 坪	53万5,110 円／平米 176万9,074 円／坪
査定価格 平米 坪	53万5,000 円／平米 176万8,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	220 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	309 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	守口市
地域	大阪府枚方市岡本町１６０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万3,810 円／平米 120万2,756 円／坪
推定価格 平米 坪	34万5,283 円／平米 114万1,506 円／坪
標準価格 平米 坪	51万7,666 円／平米 171万1,404 円／坪
査定価格 平米 坪	51万8,000 円／平米 171万2,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	16 m
側道方位2	北
側道幅員2	13 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情