路線価 (2023) 大阪府枚方市長尾元町5-4988-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 枚方市大阪府枚方市長尾元町５丁目４９８８番１外
価格時点	2023 年
駅名	長尾駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	6,050万 円 (387 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	6,050万 円 (387 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万8,960 円／坪 1平米 16万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は枚方市、隣接市のＪＲ片町線沿線の幹線、準幹線道路沿い等の商業地域である。需要者の中心は店舗や医療関係等の個人及び法人事業者である。交通量や背後地の人口構造等に基づく収益性が重視される。近隣地域のＪＲ長尾駅前の商業地域と比較してやや繁華性に劣っており、店舗等の新規出店が活発な地域とは言えないものの、地価はやや上昇傾向にある。需要の中心となる価格水準は、土地４００㎡前後の更地で総額６千万円程度と判断される。 (2) 同一需給圏は主として枚方市域を中心に周辺である寝屋川市、交野市も含んだ地域の路線商業地域である。需要者の中心は地元の個人事業者、沿道型店舗展開を企画する法人等と考えられる。ＪＲ・長尾駅に近接する府道沿道に存することから土地需要は底堅く、対象標準地を上限規模とする店舗用地取得費で坪５２万円前後の物件が需要の中心と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内における取引事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は最有効使用に基づき店舗兼共同住宅を想定して試算したものであるが、想定要素がやや多く、なおかつ自己利用も想定される地域であり、結果として比準価格に比べ低位となった。以上より、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 本件では、路線商業地域の土地利用状況等を勘案し、Ｓ造５階建の店舗兼共同住宅の賃貸経営を想定し収益還元法を適用したが、試算過程に想定要素を含むことが賃料総額の限界があることから、求められた収益価格は比準価格よりもやや低位になった。そこで、本件では、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討等を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	長尾駅南西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	117.1 坪 (387 平米)
私道分面積	9 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等が多い府道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	枚方市大阪府枚方市長尾元町５丁目４９８８番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	19 m
面積	380 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近い府道沿いの商業地域であり、特段の変動要因はなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。需給は改善傾向にあり、地価は横ばい若しくはやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中小規模の店舗・銀行・マンション・一般住宅等が混在する府道・交野久御山線沿道にあり、目立った新規の店舗展開はないが、ここ当分の間は安定的に推移するものと考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	５階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)枚方市の商業地の地価動向は、経済の先行き不透明感はあるものの、低金利、景気回復の期待感等より、全般的にはやや上昇にある。 (2)景気は新型コロナの影響により厳しい状態から、やや持ち直し傾向。幹線沿道の路線型店舗市場も先行き不透明感はあるが、総じて安定的である。
地域要因
(1)価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。 (2)対象標準地の価格に影響を及ぼすような大きな地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	916 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府枚方市長尾元町５丁目４９８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,715 円／平米 38万9,166 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,407 円／平米 38万1,536 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,053 円／平米 54万8,971 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	907 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	交野市
地域	大阪府枚方市長尾元町５丁目４９８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万588 円／平米 39万8,664 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,394 円／平米 39万4,717 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,980 円／平米 52万5,588 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	911 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	四條畷市
地域	大阪府枚方市長尾元町５丁目４９８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,273 円／平米 75万1,365 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,405 円／平米 70万2,211 円／坪
標準価格 平米 坪	18万9,987 円／平米 62万8,097 円／坪
査定価格 平米 坪	19万4,000 円／平米 64万1,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	73 ％
基準容積率	215 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	908 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大東市
地域	大阪府枚方市長尾元町５丁目４９８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,072 円／平米 55万2,340 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,034 円／平米 56万5,438 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,052 円／平米 54万8,968 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情