路線価 (2023) 大阪府茨木市上穂積4-521-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 茨木市大阪府茨木市上穂積４丁目５２１番４
価格時点	2023 年
駅名	茨木駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	9,770万 円 (740 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	9,690万 円 (740 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万3,086 円／坪 1平米 13万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、茨木市及び周辺市内における倉庫、事業所、住宅等が混在する地域である。需要者の属性は、自用の事業所や倉庫等を需要する事業者、事業用不動産賃貸事業者、宅地分譲を目的とする不動産業者等が中心である。近隣地域は茨木ＩＣに近い立地条件から工業系用途での安定的需要が認められる。市場参加者の思惑や目的により取引される土地の規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、茨木市及び周辺市に存する工業系の混在地域である。需要者は、主に中小規模の物流事業者を中心に、工業系企業等が考えられ、一部には住宅地への転用を目論む不動産業者も見られる。茨木ＩＣに近い立地条件を有していることから、需要は比較的安定している。需要の中心となる価格帯については、その位置、規模等によりばらつきが見られることから、把握し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は住居・工業系の用途混在地域にて自用の倉庫等が主で賃貸市場は未成熟であり類似する賃貸物件の事例も僅少なため、収益還元法における想定には予測の限界があり不確実な要素を含んでいる。一方、取引事例比較法の適用においては類似性・代替性の高い事例から市場性を反映した説得力の高い試算価格を得た。したがって、想定要素を多く含む収益価格を関連付け、比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、工業系及び住居系の混在地域であり、事務所兼倉庫を想定して収益価格を試算したが、当地域においては自己利用の取引が支配的であり、収益還元法の適用に際して収益資料の収集には限界がある。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	茨木駅北方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	223.8 坪 (740 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、一般住宅、アパート等が混在する地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	茨木市大阪府茨木市上穂積４丁目５２１番４
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層事務所兼倉庫地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	42 m
面積	670 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)倉庫、戸建住宅、アパート等が混在する地域であり、住宅等への用途の移行も一部見受けられるが、当面は現状のまま推移すると予測する。 (2)当地域は、倉庫及び住宅等が混在する地域ではあるが、将来的には住居系の色合いが強まるものと予測する。地価水準については、横ばいからやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層事務所兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)茨木市の人口は微増傾向。彩都地区ほか市内各所で物流施設の開発が進んでいる。流通業務地の地価は上昇傾向にある。 (2)茨木市の不動産需要は比較的堅調に推移しており、新型コロナウイルス感染症の影響は殆ど無い状況である。
地域要因
(1)倉庫、一般住宅、アパート等が混在する地域である。特に変動要因はないが、工業系用途の土地には安定した需要がある。 (2)倉庫及び住宅等の混在地域であり、工業系用途の需要が底堅いため、地価はやや上向きで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1114 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府茨木市上穂積４丁目５２１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,628 円／平米 51万4,506 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,958 円／平米 57万5,105 円／坪
標準価格 平米 坪	14万2,123 円／平米 46万9,859 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府茨木市上穂積４丁目５２１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,956 円／平米 34万373 円／坪
推定価格 平米 坪	12万416 円／平米 39万8,095 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,250 円／平米 45万7,055 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1113 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	高槻市
地域	大阪府茨木市上穂積４丁目５２１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万190 円／平米 43万408 円／坪
推定価格 平米 坪	13万190 円／平米 43万408 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,519 円／平米 42万4,884 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情