路線価 (2023) 大阪府八尾市松山町1-50-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 八尾市大阪府八尾市松山町１丁目５０番８
価格時点	2023 年
駅名	八尾駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (77 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (77 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万3,086 円／坪 1平米 13万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八尾市中心部における近鉄大阪線、ＪＲ関西本線沿線の小規模住宅が多い住宅地と判定した。主たる需要者は、同一需給圏内に地縁を有する個人と考えられる。駅から徒歩可能圏域にあり、生活利便性にやや優れ、総額的な観点から需要は堅調に推移する可能性がある。需要の中心価格帯は２５坪前後の新築建売住宅で、２，５００万円から２，８００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は八尾市中央部を中心とする、近鉄大阪線、ＪＲ関西本線沿線の住宅地域。需要者としては同一需給圏外からの転入者は少なく、八尾市内の１次、２次取得者が中心である。駅接近性はやや見劣りするが生活利便性は概ね良好で、需給は安定している。土地は小規模画地が多く１，０００万円前後、新築の小規模戸建住宅は２，５００万円から３，０００万円前後の物件が需要の中心となるものと判断する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、小規模一般住宅が多い住宅地域であり、自己居住の住宅としての取引が中心である。共同住宅の賃貸住宅はみられるが、賃貸市場が未成熟であり、敷地規模の点において賃貸想定が困難であるため、賃貸住宅を想定した収益価格の試算は断念した。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 画地規模等から経済合理的な共同住宅の想定は困難であり、賃貸市場も総じて未成熟であることから、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	八尾駅北東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	23.3 坪 (77 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八尾市大阪府八尾市松山町１丁目５０番８
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	10 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状を維持すると予測される。良好な住環境を背景に需要は安定的に推移すると予測する。 (2)小規模住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持するものと予想される。地価水準は需給動向より、横ばい若しくは小幅な上昇基調で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万3,086 円 1平米 13万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八尾市は、人口は減少傾向、世帯は増加傾向である。生産年齢人口は減少、老年人口は横ばい傾向にある。 (2)コロナ禍の影響は限定的で、経済活動が徐々に再開するのに伴い、地価の上昇基調に戻した地域も増加しつつある。
地域要因
(1)やや利便性に優れた住宅地で需要は安定的に推移し地価は横ばい傾向が予想される。 (2)地価に影響を与える特筆すべき変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	7399 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市松山町１丁目５０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,683 円／平米 43万5,344 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,848 円／平米 42万2,665 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	7398 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市松山町１丁目５０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,994 円／平米 40万6,618 円／坪
推定価格 平米 坪	12万582 円／平米 39万8,644 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,928 円／平米 41万9,624 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	6574 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市松山町１丁目５０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,908 円／平米 42万9,476 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,124 円／平米 41万6,966 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,656 円／平米 42万2,031 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	7399 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市松山町１丁目５０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,355 円／平米 34万1,692 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,587 円／平米 37万2,213 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,360 円／平米 41万7,746 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	6574 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府八尾市松山町１丁目５０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万291 円／平米 43万742 円／坪
推定価格 平米 坪	13万291 円／平米 43万742 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,740 円／平米 43万5,532 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情