路線価 (2023) 大阪府富田林市五軒家2-1064-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 富田林市大阪府富田林市五軒家２丁目１０６４番５
価格時点	2023 年
駅名	大阪狭山市駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	752万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万8,611 円 1平米 7万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	752万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万8,611 円／坪 1平米 7万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南海高野線、近鉄長野線沿線の富田林市及び隣接地域に存する、既成の住宅地の圏域。需要者は自用の居宅の取得を目的とする一次取得者層が中心で、地縁性を有する者が多く、他地域からの転入は少ないと推定される。交通接近性の問題等から選好性に劣り、需要は弱く、取引は多くなはい。取引市場における中心価格帯は、取引件数の少なさから把握は困難であるが、標準地と同程度の規模の土地で８００万円程度と推測される。 (2) 同一需給圏は、富田林市及び大阪狭山市など南海高野線沿線の住宅地域である。需要者は地縁を有する一次取得者層が中心である。最寄駅からやや距離があるが、地勢は概ね平坦で住環境は中庸であり、需給関係は概ね安定している。需要の中心価格帯は中古戸建で土地３０坪付で１，０００～２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は、地積の点で賃貸用共同住宅の建設を想定することは困難であり、戸建住宅の賃貸市場も未成熟で適正な賃料の把握ができないことから、収益還元法は適用できない。また、標準地の典型的な需要者は、住環境や類似物件の取引価格を総合的に勘案して可否を判断するのが一般的である。したがって本件においては、市場の実態を反映する取引事例により試算された比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は南海高野線沿線の住宅地域における取引事例に基づき試算されており、市場性を反映した価格が求められている。一方、自用目的の取引が主体の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で、画地規模が小さく共同住宅の建築も困難であるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大阪狭山市駅北東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富田林市大阪府富田林市五軒家２丁目１０６４番５
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7.7 m
奥行き	13 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北６．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域に隣接する既成の小規模戸建住宅地に存しており、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持するものと予測される。利便性等の問題から選好性に劣り、地価は依然弱含みで推移すると予測される。 (2)小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面現状を維持するものと予測する。最寄駅からやや距離があるが、総額的な手頃感も生じており、地価の下落幅は縮小しつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万8,611 円 1平米 7万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万8,611 円 1平米 7万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万8,611円 1平米 7万5,200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 24万9,272円 1平米 7万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万8,611円 1平米 7万5,200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 24万9,272円 1平米 7万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地の地価は二極化が継続しており、選好性に優れる地域は横ばいから微増、それ以外の地域では下落傾向にある。新型コロナの影響は一段落した。 (2)富田林市の不動産市況は総じて安定している。地価は住環境等が優れる地域は横ばい又はやや上昇、石川以東などは緩やかな下落傾向が続いている。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。地価はやや弱含みで推移している。 (2)対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	814 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府富田林市五軒家２丁目１０６４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,696 円／平米 26万169 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,175 円／平米 25万1,835 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,049 円／平米 24万8,112 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,800 円／平米 25万595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	813 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府富田林市五軒家２丁目１０６４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,217 円／平米 25万5,279 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,247 円／平米 24万5,461 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,173 円／平米 24万5,216 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,900 円／平米 24万7,619 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	805 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府富田林市五軒家２丁目１０６４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,794 円／平米 24万657 円／坪
推定価格 平米 坪	9万92 円／平米 29万7,844 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,107 円／平米 23万5,080 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	817 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府富田林市五軒家２丁目１０６４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,326 円／平米 22万5,886 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,986 円／平米 22万1,456 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,907 円／平米 25万4,255 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,700 円／平米 25万6,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	805 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府富田林市五軒家２丁目１０６４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,616 円／平米 31万2,800 円／坪
推定価格 平米 坪	9万25 円／平米 29万7,623 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,054 円／平米 23万4,905 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情