路線価 (2023) 大阪府富田林市若松町西1-1882-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 富田林市大阪府富田林市若松町西１丁目１８８２番１
価格時点	2023 年
駅名	富田林駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億1,100万 円 (795 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億1,100万 円 (795 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万9,534 円／坪 1平米 13万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に近鉄長野線、近鉄南大阪線沿線の南河内地区の商業地域。需要者は、地元の不動産業者もしくは相続対策で収益物件を求める個人資産家。地主所有地が多く、開発が進まなかったため、商業地としての繁華性に乏しく、賃貸市場、売買市場とも未成熟であるが、近年、駅へのアクセス、希少性が見直され、地価水準も上昇しつつある。中心価格帯も物件の規模等により異なるため、判然としない。 (2) 同一需給圏は、富田林市やその周辺市等における商業地域を中心とした圏域である。主な需要者は店舗付共同住宅、店舗事業所等の所有を目論む投資目的又は自用目的の地元事業者等が想定される。駅近かつ国道１７０号背後に位置し、繁華性の高まりはみられないものの、用途多様性を有するため、潜在的な需要が認められる。商業地の取引は個別性が強く、需要の中心価格帯は把握しがたいが、地価水準は坪４５～５０万円程度が一つの目安とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、近隣市町村の類似の商業地から試算しており、市場性を反映している。一方、収益価格は、商業背後地の範囲が限定的で、標準的な賃料水準の把握が困難である等、総じて賃貸市場が未成熟なため、低めに試算された。以上より、鑑定評価額は、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は広域的に採用した商業地域の取引事例に基づき試算されており、市場性を反映した価格が求められている。一方、収益価格は低位に試算されたが、賃貸市場の規模が小さく、自用目的の取引も想定しうるなか、必ずしも地価相応の賃料水準が形成されていないことも一因と考えられる。以上より、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	富田林駅北西方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	240.5 坪 (795 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅等
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所ビル、店舗付ビルの多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富田林市大阪府富田林市若松町西１丁目１８８２番１
標準地の範囲
東	50 m
西	140 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	店舗事務所付共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近接した商業地として現状のまま推移する。駅へのアクセス、希少性が見直され、地価も上昇傾向。 (2)店舗付事務所ビルのほか共同住宅等もみられる商業地域で、変動要因は特になく、当面は現状を維持するものと予測する。用途多様性を有する商業地の需給は安定しており、地価はしばらく強含みの傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗事務所付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの影響はほぼ消滅し、不動産市況は総じて安定している。利便性が高く住環境が良好なところでは高値取引も散見される。 (2)富田林市の商業地は繁華性や集積性の高まりは特に認められず、商圏は広くはないが、供給が少なく潜在需要が強いため、地価は強含みの傾向にある。
地域要因
(1)駅接近性は優れるが、商業地としての繁華性はやや劣る。 (2)対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	804 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	河内長野市
地域	大阪府富田林市若松町西１丁目１８８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,495 円／平米 40万8,274 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,100 円／平米 41万3,581 円／坪
標準価格 平米 坪	14万247 円／平米 46万3,657 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	801 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府富田林市若松町西１丁目１８８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,884 円／平米 34万6,747 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,465 円／平米 43万7,929 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,844 円／平米 45万2,406 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	817 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府富田林市若松町西１丁目１８８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,945 円／平米 32万3,806 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,944 円／平米 33万415 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,774 円／平米 41万2,503 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	808 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府富田林市若松町西１丁目１８８２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,711 円／平米 17万957 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,663 円／平米 34万6,016 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,562 円／平米 47万7,922 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情