路線価 (2023) 大阪府富田林市昭和町2-1749-1外1筆 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 富田林市大阪府富田林市昭和町２丁目１７４９番１外１筆
価格時点	2023 年
駅名	富田林駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 28万4,316 円
1平米当たり	1平米 8万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	9,460万 円 (912 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	9,370万 円 (912 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万354 円／坪 1平米 10万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね富田林市を中心とする大阪府南部に存する幹線道路沿いの路線商業地である。需要者の中心は大阪府南部を含む広域的エリアに展開する法人事業者等が中心であり、市場性と事業採算性を考慮して行動する。近隣地域及び周辺の路線商業地の不動産市況は新型コロナ禍の中にあっても底堅い需要があり微増傾向にあるものと推定される。路線商業地域においては借地契約が多く売買は稀であるため需要の中心価格帯は判然としない。 (2) 同一需給圏は近鉄長野線沿線及び南海高野線沿線で、概ね富田林市を中心とする南河内地域の圏域に存する路線商業地である。需要者は同一需給圏を含み広域的に展開する事業者が多い。景気は、コロナ禍が収まりつつあり、低金利、底値感等から需要はやや強含み傾向にある。但し、物価上昇、内外の経済情勢の不透明感等により予断を許さない状況にある。路線商業地域における取引規模等の画地条件の多様性から中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件における比準価格は、類似性の高い路線商業地の取引事例から試算されており信頼性の高い価格である。一方、対象標準地周辺において事業用不動産の賃貸市場は未成熟で、物件毎の格差が大きく、適正な賃料水準の把握は困難であり、昨今の取引利回りの低下と相俟って収益価格の相対的信頼性は低い。従って、信頼性の高い比準価格を標準とし、信頼性の低い収益価格は参考に留め、且つ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 賃貸不動産も、積極的な投資運用目的の収益物件の取引は弱く、賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、取引の指標となり得る賃料水準に比し低位で推移する。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、相対的に精度の劣る収益価格を参考に留め、代表標準地との検討の上、他の公示価格等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	富田林駅北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	275.9 坪 (912 平米)
私道分面積	52 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	22.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富田林市大阪府富田林市昭和町２丁目１７４９番１外１筆
標準地の範囲
東	50 m
西	25 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	路線型店舗用地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	35 m
面積	870 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２２．７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの路線商業地として熟成しており地域要因に特別な変化は無く、今後も現状を維持してゆくものと予測する。南河内の路線商業地は値頃感から根強い需要があり、微増傾向で推移するものと考える。 (2)地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも国道１７０号沿いの路線商業地域として現状を維持してゆくものと予測する。中心市街地に近く、地価は値頃感、希少性等により、やや上昇傾向で推移する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	路線型店舗用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万354 円 1平米 10万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内不動産市場は高齢化や人口減少、消費者物価上昇等を背景に全般的に弱含みで、一部利便性に優れる地域は概ね横這い乃至微増で推移している。 (2)富田林市での景気は、コロナ禍が収まりつつあるが、人口減少、高齢化、物価上昇、海外情勢等から予断を許さない状況である。
地域要因
(1)国道沿いの路線商業地域として熟成しており、特に地域要因に変化は無く、根強い需要と底値感から地価は微増傾向で推移している。 (2)路線商業地域であり、特筆すべき変動要因は認められない。コロナ禍は収まりつつあり、需要はやや強含み傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	808 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府富田林市昭和町２丁目１７４９番１外１筆
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,711 円／平米 17万957 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,663 円／平米 34万6,016 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,179 円／平米 37万864 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	816 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府富田林市昭和町２丁目１７４９番１外１筆
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,740 円／平米 29万6,680 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,899 円／平米 34万3,490 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,483 円／平米 36万1,951 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	816 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府富田林市昭和町２丁目１７４９番１外１筆
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,653 円／平米 30万6,311 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,199 円／平米 30万4,810 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,141 円／平米 31万7,842 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,100 円／平米 31万7,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	816 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府富田林市昭和町２丁目１７４９番１外１筆
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,229 円／平米 40万783 円／坪
推定価格 平米 坪	12万170 円／平米 39万7,282 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,705 円／平米 42万2,193 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	801 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府富田林市昭和町２丁目１７４９番１外１筆
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,315 円／平米 30万8,499 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,650 円／平米 33万6,055 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,773 円／平米 36万2,910 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情