路線価 (2023) 大阪府寝屋川市香里新町341-29外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 寝屋川市大阪府寝屋川市香里新町３４１番２９外
価格時点	2023 年
駅名	香里園駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,970万 円 (97 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 67万1,118 円 1平米 20万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,970万 円 (97 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 67万1,118 円／坪 1平米 20万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、寝屋川市及び周辺市に位置する京阪本線、京阪交野線及びＪＲ片町線等の各駅前の商業地域等である。需要者層の中心は、飲食業、物販サービス業等の店舗事業者のほか収益用不動産への投資を目的とした企業法人等と判断する。駅前広場へ連続する主要街路に面する立地にあり、需要は安定的で地価動向は上昇基調と判断される。総額帯は、規模により多様であり、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、寝屋川市及び周辺市の商業地域一円と判定され、特に駅前商業地域と高い代替性が認められる。主たる需要者は店舗事業者等や不動産会社等が想定される。近時、市況は勢いを取り戻しつつあることに加え、供給は限定的であることから、かかる需要は堅調であるものと把握される。なお、市場の中心価格帯は取引件数が相対的に乏しく把握は難しいが、坪当たり６０万円台後半と認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、駅前広場に連続する主要街路に面した商業地域にあり、自用目的の店舗等のほか賃貸用物件としての店舗利用も想定されることから収益価格も考慮すべきである。需要者は立地の稀少性、優位性を選好すると判断され、この立地特性を反映した投資採算性をも内包する比準価格の説得力は高く実証的であると判断される。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、周辺標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例から試算しており、市場実態を反映した実証的な価格と判断される。一方、収益価格は、対象標準地上に最有効使用と判定した店舗兼事務所の建設・賃貸を想定して求めたもので、不動産の経済価値の本質を形成するものであるが、想定要素が多く介在する点は否めない。したがって、本件では比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、前年価格との関連を踏まえた上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	香里園駅西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	29.3 坪 (97 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、マンション等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	寝屋川市大阪府寝屋川市香里新町３４１番２９外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	11.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域として熟成しており、今後も現状を維持していくと予測する。地価動向は上昇基調と予測する。 (2)店舗、マンション等が混在する商業地域であり、地域要因に特段の変動はなく今後も現状維持と思料する。近時、経済活動への制限が緩和される等、市況は勢いを取り戻しつつあり、需要は堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 70万4,178 円 1平米 21万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 70万4,178 円 1平米 21万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 70万4,178円 1平米 21万3,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 65万4,588円 1平米 19万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 70万4,178円 1平米 21万3,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 65万4,588円 1平米 19万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)寝屋川市の人口は減少傾向である。新設住宅着工戸数は、近年は増加傾向で推移していたが直近では減少傾向にある。 (2)景気動向について、売上高・設備投資等は改善傾向にあるが、燃料・原材料等の価格高騰により、収益維持が厳しい業種も一部で見受けられる。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動は見られない。京阪本線連続立体交差事業が進捗中であり、利便性、繁華性等の向上が期待される。 (2)地域要因について、足元では特段の変動は認められないが、京阪本線連続立体交差事業が進捗中であることから、今後、繁華性等の向上が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	912 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府寝屋川市香里新町３４１番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万2,478 円／平米 53万7,152 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,728 円／平米 54万7,897 円／坪
標準価格 平米 坪	20万7,419 円／平米 68万5,727 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	906 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府寝屋川市香里新町３４１番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,616 円／平米 47万4,794 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,324 円／平米 45万3,993 円／坪
標準価格 平米 坪	21万1,920 円／平米 70万608 円／坪
査定価格 平米 坪	21万2,000 円／平米 70万872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	905 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府寝屋川市香里新町３４１番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,934 円／平米 47万2,540 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,934 円／平米 47万2,540 円／坪
標準価格 平米 坪	21万6,567 円／平米 71万5,971 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	901 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府寝屋川市香里新町３４１番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万8,804 円／平米 88万8,666 円／坪
推定価格 平米 坪	27万2,836 円／平米 90万1,996 円／坪
標準価格 平米 坪	21万6,537 円／平米 71万5,871 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	910 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大東市
地域	大阪府寝屋川市香里新町３４１番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万707 円／平米 63万477 円／坪
推定価格 平米 坪	23万8,148 円／平米 78万7,317 円／坪
標準価格 平米 坪	21万3,394 円／平米 70万5,481 円／坪
査定価格 平米 坪	21万3,000 円／平米 70万4,178 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情