路線価 (2023) 大阪府松原市大堀1-21-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 松原市大阪府松原市大堀１丁目２１番５外
価格時点	2023 年
駅名	恵我ノ荘駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 26万1,174 円
1平米当たり	1平米 7万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億5,300万 円 (1430 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億5,600万 円 (1430 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万354 円／坪 1平米 10万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね大阪府下の南部・東部圏域にある阪神高速道路松原線、同大和川線、同東大阪線、西名阪自動車道、阪和道等の沿線エリアの流通業務地域である。需要者の中心は、大中規模工場、倉庫を営む事業者である。東方近接における倉庫業の進出により工業環境が刷新されたこと、令和２年３月末に阪神高速道路大和川線が全面供用開始され、コロナ禍の影響もなく、松原市の不動産市場は回復しつつある中、地域内の不動産市況は未だ活況の状況下にある。 (2) 同一需給圏は、松原市及び周辺市区町等の大阪南・東部の工業地域。需要者の中心は、大中規模資本を有する事業者と見る。従来から高速道路等へのアクセスが良好な立地状況にあり、さらに阪神高速道路大和川線供用開始による利便性向上も相俟って、需要は強含みで地価は上昇傾向が続いていた。直近同松原線更新工事の影響もあり、需要の伸びに減速も見られる。中心価格帯は、立地条件、規模等の個別性によりまちまちで一概には把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益物件は周辺部に見受けられるものの、周辺部において倉庫業等の賃貸物件も存するが、自家自用としての需要が主な地域であり、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格の相対的な規範性が劣るものと判断される。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を参考程度にとどめ、さらに代表標準地の価格との検討を踏まえて調整した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 工業系賃貸取引は散発的に市場に出てくる程度で賃貸市場の成熟度は高いとは言えない。把握した賃料水準は、賃貸用想定物件の投資額に見合わない恐れもあり、こうした事情下収益価格は低位に試算されたと思料。一方、広範囲にわたる取引事例を採用したが、比準価格の規範性は高い。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、相対的信頼性劣る収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を十分踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	恵我ノ荘駅北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	432.5 坪 (1430 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所、倉庫兼寄宿舎
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模の工場、倉庫が多い工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松原市大阪府松原市大堀１丁目２１番５外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	39 m
奥行き	36 m
面積	1400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ　府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大中規模の工場が建ち並ぶ府道沿いの工業地域であり、阪神高速道路大和川線の供用開始から流通業務地域としてはその相対的位置を好感として需要が高く、当分地価は強含みの傾向にものと予測する。 (2)大中規模工場等が建ち並ぶ工業地域であり、幹線道路とのアクセスもあり立地条件良好な流通業務適地として需要は高い。直近、阪神高速更新工事の影響あるも需要比較的堅調、地価も依然として上昇基調と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万354 円 1平米 10万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
前年から次年への変動率 6.9 ％
2019年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響も希薄となり、不動産市場は落ち着きを見せつつある。ただ、松原市における工業地需要は高い傾向をつづけている。 (2)市内工業地への需要は、新たな工業系施設計画も含め全般として良好で価格強含みで推移しているが、高速道路更新工事による影響も伺える。
地域要因
(1)令和２年３月末に阪神高速道路大和川線が全面開通したことにより、輸送ルートが飛躍的に向上し、物流拠点として好感され、地価上昇が続いている。 (2)阪神高速道路松原線更新工事による影響はあるが、大和川線供用開始等による工業地立地条件は良好との認識強く、地価は依然上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	809 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市大堀１丁目２１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万444 円／平米 29万9,008 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,147 円／平米 31万4,556 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,675 円／平米 36万9,198 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	809 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市大堀１丁目２１番５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万3,623 円／平米 17万7,278 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,765 円／平米 23万643 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,678 円／平米 32万6,229 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	809 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市大堀１丁目２１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,495 円／平米 42万8,110 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,997 円／平米 42万6,464 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,779 円／平米 34万3,093 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	西
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	812 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府松原市大堀１丁目２１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,641 円／平米 23万6,845 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,402 円／平米 25万5,891 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,444 円／平米 33万5,374 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	816 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府松原市大堀１丁目２１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,203 円／平米 37万7,555 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,231 円／平米 38万954 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,914 円／平米 36万70 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情