路線価 (2023) 大阪府和泉市池田下町261-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 和泉市大阪府和泉市池田下町２６１番２
価格時点	2023 年
駅名	和泉中央駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万7,701 円 1平米 7万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万7,701 円／坪 1平米 7万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は泉北高速鉄道、ＪＲ阪和線沿線の住宅地域で、概ね和泉市を中心とする圏域。需要者は和泉市居住者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は比較的少ない。当地域は、旧集落的な地域性を有するが、和泉中央駅勢圏であるほか、周辺の幹線沿いには利便施設も存しており、価格に値頃感が認められる。新築戸建住宅は、総額２５００～３０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、和泉市内を中心に農地が混在する既成住宅地域である。需要者は、市内の居住者で、特に当該地域に地縁性を有するものが中心となる。圏外からの転入者は少ない。当該地域の周辺では相続対策のための共同住宅や戸建分譲開発も散見される。駅徒歩圏外ではあるが、周辺開発の影響を受け需要は比較的安定している。取引価格は、土地２００㎡程度では１５００万円前後、新築戸建住宅（敷地３５坪程度）では、総額２８００万円前後となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 共同住宅としての立地も見込まれるが、現況は自用の戸建住宅を中心とする地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等により収益価格は低位に試算された。本件においては、収益性よりも寧ろ居住の快適性、利便性を重視した価格形成がなされるものと判断されることから、不動産市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、代表標準地とも均衡を得ており妥当と判断される。 (2) 近隣地域及び周辺は、農家住宅も見られる既成住宅地域である。周辺には賃貸用共同住宅が見られるため収益価格の試算を行ったが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。本件においては、収益性より居住の快適性及び利便性を重視した価格形成がなされるものと判断されることから、不動産の市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	和泉中央駅北方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	64.1 坪 (212 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	和泉市大阪府和泉市池田下町２６１番２
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	12 m
面積	240 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北７．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農地等も見られる既成住宅地域であり、今後も当面は現況の土地利用状況のまま推移していくものと予測される。地価は景況及び地域性等を反映し、概ね横ばい傾向で推移するものと予測される。 (2)農家住宅や農地が混在するなか新築建売住宅も見られる既成住宅地域である。今後も現状の住環境のまま推移することが予測される。周辺では戸建開発も見られ、需要は安定的。地価は横這いでの推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万7,701 円 1平米 7万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万7,701 円 1平米 7万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万7,701円 1平米 7万1,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 23万7,701円 1平米 7万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万7,701円 1平米 7万1,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 23万7,701円 1平米 7万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、景気回復が期待されるが、地元経済の低迷や先行き不透明感もあり、当市の不動産市場は二極化の状況にある。 (2)和泉市は、人口減少が続くがコロナ禍の影響は限定的であり、交通及び生活利便性に優る地域では需要が底堅く、地価は横這い乃至は微増傾向にある。
地域要因
(1)価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。 (2)価格形成要因に影響を与える特段の変動事由は認められないが、周辺における小規模戸建開発の影響による当該地域の発展には注視が必要となる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	610 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	和泉市
地域	大阪府和泉市池田下町２６１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,459 円／平米 22万6,325 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,781 円／平米 22万4,084 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,949 円／平米 23万1,251 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,300 円／平米 23万5,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	612 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	和泉市
地域	大阪府和泉市池田下町２６１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,248 円／平米 28万8,442 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,707 円／平米 28万41 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,063 円／平米 23万4,934 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,500 円／平米 23万9,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	613 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	和泉市
地域	大阪府和泉市池田下町２６１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,201 円／平米 30万4,817 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,655 円／平米 29万3,093 円／坪
標準価格 平米 坪	7万473 円／平米 23万2,984 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,900 円／平米 23万7,701 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	613 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	和泉市
地域	大阪府和泉市池田下町２６１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万376 円／平米 19万9,603 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,990 円／平米 24万4,611 円／坪
標準価格 平米 坪	7万534 円／平米 23万3,185 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,900 円／平米 23万7,701 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	614 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	和泉市
地域	大阪府和泉市池田下町２６１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,829 円／平米 22万937 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,967 円／平米 22万8,005 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,841 円／平米 23万7,506 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,300 円／平米 24万2,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情