路線価 (2023) 大阪府箕面市坊島4-1107-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 箕面市大阪府箕面市坊島４丁目１１０７番２
価格時点	2023 年
駅名	千里中央駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	4,180万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万462 円 1平米 22万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	4,180万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万462 円／坪 1平米 22万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北大阪急行線及び阪急箕面線沿線で、箕面市及び周辺市に存し中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者は、大阪府北部に居住する中所得者層が中心である。価格時点現在、最寄駅へは徒歩圏外であるものの、北大阪急行の延伸事業により新駅が設置され徒歩圏になることから、需要は堅調である。土地は１８０㎡程度で４，０００万円程度、新築戸建物件は敷地規模がやや小さく、６，０００万円程度が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は北大阪急行電鉄、阪急千里線、阪急箕面線沿線のうち、箕面市、池田市、豊中市北部の住宅地域。需要者は同一需給圏内の中高所得者層が中心。現時点ではバス圏であるが、北大阪急行の延伸により、交通接近条件の改善が見込めるため、需給動向は強含みである。土地は１８０㎡程度で４０００万円程度、新築戸建物件は６０００万円程度までが需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域であることから、共同住宅を想定して収益価格を試算したが、当地域においては自己利用の取引が支配的であり、収益還元法の適用に際して収益資料の収集には限界がある。よって、快適性を重視する住宅地域の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は中規模戸建住宅のほか、共同住宅が見られる住宅地域であることから、共同住宅を想定し収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。自己使用目的による売買を中心とする住宅地域であり、当標準地においては、取引市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との検討並びに市場の動向等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	千里中央駅北西方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	55.7 坪 (184 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	箕面市大阪府箕面市坊島４丁目１１０７番２
標準地の範囲
東	25 m
西	25 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	北急線延伸事業により箕面萱野駅が令和５年度開業予定
街路	基準方位北、６．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準については、北大阪急行線の延伸事業等により上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は、一般戸建住宅のほか、共同住宅も見られる住宅地域である。北大阪急行の延伸計画が進行中であり、今後は交通接近条件の改善により、利便性の向上が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 75万462 円 1平米 22万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 75万462 円 1平米 22万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 75万462円 1平米 22万7,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 72万708円 1平米 21万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 75万462円 1平米 22万7,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 72万708円 1平米 21万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)箕面市の人口は、大規模な区画整理事業等により過去５年間で増加傾向にある。取引価格は上昇傾向、取引件数は減少傾向にある。 (2)本市の市況動向は、世界的な原材料の高騰、円安による経済不安、まだまだ残る新型コロナの影響も懸念され不透明感が残る。
地域要因
(1)北大阪急行線の延伸事業が進捗中であり、萱野地区に新駅が設置されること等から、需要は旺盛で地価は強含みで推移した。 (2)北大阪急行の延伸計画により、利便性の改善が見込める当地域の地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市坊島４丁目１１０７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万839 円／平米 63万914 円／坪
推定価格 平米 坪	18万7,903 円／平米 62万1,207 円／坪
標準価格 平米 坪	22万7,761 円／平米 75万2,978 円／坪
査定価格 平米 坪	22万8,000 円／平米 75万3,768 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1115 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市坊島４丁目１１０７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,277 円／平米 70万8,400 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,036 円／平米 68万7,767 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,126 円／平米 74万7,573 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1102 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市坊島４丁目１１０７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,521 円／平米 55万3,824 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,338 円／平米 58万2,973 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,607 円／平米 75万9,081 円／坪
査定価格 平米 坪	23万 円／平米 76万380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1102 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市坊島４丁目１１０７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,263 円／平米 72万1,577 円／坪
推定価格 平米 坪	21万4,276 円／平米 70万8,396 円／坪
標準価格 平米 坪	22万3,204 円／平米 73万7,912 円／坪
査定価格 平米 坪	22万3,000 円／平米 73万7,238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情