路線価 (2023) 大阪府箕面市今宮4-1-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 箕面市大阪府箕面市今宮４丁目１番１２
価格時点	2023 年
駅名	北千里駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,550万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,550万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万1,610 円／坪 1平米 18万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急千里線、北大阪急行線、大阪モノレール線のうち、箕面市東部を中心とする住宅地域の圏域である。需要の中心は、中高所得者層である。当該地域は区画整然とした閑静な住宅地域を形成しており、最寄駅からバス圏であるが、北大阪急行線の延伸事業により徒歩圏内になるため、近年の需給関係は良好である。土地は１４０㎡程度で２，６００万円前後、新築戸建物件は５，０００万円迄が需要の中心価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は箕面市南部から南東部の戸建住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏内に在住の中高所得者層であるが、新駅開業を見据えて圏外からの流入も見られる。近隣地域は街区の整然としたバス圏の閑静な住宅地域であるが、北大阪急行延伸後、新駅徒歩圏となることから人気が高まり、地価上昇が続いている地域である。開業後を見据えた高額な取引も見られており需要の中心となる価格帯は見出しづらい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心とする、ほぼ熟成した住宅地域であり、賃貸マンション等の収益物件は無く、また戸建住宅の賃貸市場が成立しない地域であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、さらに現下の不動産市場の動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は箕面市南東方に位置する千里中央駅、及び北千里駅を最寄りとする住宅地の取引価格を適正に補修正して求められており、市場性を反映した価格である。一方、当該地域は自己使用目的の戸建住宅を中心とする地域であり、収益性を反映した地価形成が認められないことから収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映して規範性を有する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北千里駅北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	41.7 坪 (138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	箕面市大阪府箕面市今宮４丁目１番１２
標準地の範囲
東	20 m
西	15 m
南	70 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	14 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成しており、北大阪急行線の延伸事業により徒歩圏内になることから、今後は利便性の向上が期待される。 (2)近隣地域は中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、現状の環境のまま推移するものと予測する。北大阪急行延伸後の新駅徒歩圏となることから需要が高まっており、新駅開業に向けて地価は上昇傾向。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
前年から次年への変動率 8.2 ％
2022年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
前年から次年への変動率 8.2 ％
2019年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)箕面市の人口は増加傾向で推移している。地価はやや上昇傾向にあり、新駅より徒歩圏の地域は特に上昇傾向にある。コロナ禍による影響は無い。 (2)箕面市の人口は北部丘陵地の住宅団地開発もあり増加傾向。住宅地の地価は、最寄駅徒歩圏内及び新駅の影響を受ける地域を中心に上昇傾向。
地域要因
(1)バス圏であるが、戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域を形成している。北大阪急行線延伸事業の影響を受けるため潜在的な需要は認められる。 (2)居住環境が良好な上、北大阪急行の新駅徒歩圏となることから、人気が高まっており、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1102 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市今宮４丁目１番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,668 円／平米 57万7,452 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,668 円／平米 57万7,452 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,055 円／平米 60万8,486 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1115 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市今宮４丁目１番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,277 円／平米 70万8,400 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,036 円／平米 68万7,767 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,354 円／平米 58万6,332 円／坪
査定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1102 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市今宮４丁目１番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,597 円／平米 45万1,590 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,659 円／平米 47万1,631 円／坪
標準価格 平米 坪	17万8,547 円／平米 59万276 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1102 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市今宮４丁目１番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,044 円／平米 46万6,291 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,467 円／平米 49万832 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,592 円／平米 58万7,119 円／坪
査定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	200 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情