路線価 (2023) 大阪府箕面市船場東3-1-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 箕面市大阪府箕面市船場東３丁目１番１
価格時点	2023 年
駅名	千里中央駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 142万1,580 円
1平米当たり	1平米 43万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	7億2,900万 円 (1176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 204万9,720 円 1平米 62万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	7億2,900万 円 (1176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 204万9,720 円／坪 1平米 62万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、箕面市の商業地域を中心とする北摂地区の商業地域である。需要者は、上記圏域で自己使用或いは賃貸経営を行う事業者と投資家が中心である。船場地区のうち、標準地の存するエリアは北大阪急行電鉄の延伸により、駅前商業地域へと移行する予定であり、商業地としての希少性が認められるため、需要は比較的旺盛である。需要の中心となる価格帯は土地の規模等により大きく異なるため、総額としての価格帯はまちまちである。 (2) 同一需給圏は北摂地区の商業地域である。主たる需要者は、自己使用目的の需要者と収益獲得目的の投資家等が想定され、周辺地域ではマンションデベロッパーの参入も見られる。近隣地域は、新駅開業に伴い駅前商業地域となることから需要は強含んでおり、その傾向は少なくとも開業まで続くものと予測する。取引される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と代替競争関係が認められる類似の取引事例を採用して試算しており、地域内における市場性を反映した価格である。収益価格は容積率を十分に活用した中高層店舗事務所ビルを想定して試算したもので、想定要素は介在するが、高度商業地において収益性は取引価格決定において重要な要素である。したがって比準価格と収益価格を相互に関連づけ、前年標準地の価格並びに市場の動向を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と代替競争関係にある商業地の取引価格を適正に補修正しており、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は最有効使用の店舗兼事務所を想定し、昨今の賃貸市場動向を分析の上で試算を行った。当該地域の需要者は収益性、市場性を考慮して意思決定を行うと思われる。よって、比準価格と収益価格を関連づけて、前年標準地の価格並びに市場の動向を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	千里中央駅北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	355.7 坪 (1176 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	60 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	箕面市大阪府箕面市船場東３丁目１番１
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	48 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	北急線延伸事業により箕面船場阪大前駅が令和５年度末開業予定
街路	６０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、商業地域として概ね成熟しているが、北大阪急行線延伸事業の進捗により、駅前商業地域へ移行する予定であり、今後は容積率を活用した中高層店舗事務所地域として更に成熟の程度を高めていくと予測する。 (2)近隣地域は中高層店舗兼事務所、倉庫等が見られる業務商業地域であるが、新駅開業に向けて駅前商業地域として発展していくものと予測する。需要は強含んでおり、新駅開業まで地価は上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 218万1,960 円 1平米 66万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 215万5,512 円 1平米 65万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 218万1,960円 1平米 66万円
前年から次年への変動率 8.8 ％
2022年	1坪 188万4,420円 1平米 57万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 215万5,512円 1平米 65万2,000円
前年から次年への変動率 8.8 ％
2019年	1坪 188万4,420円 1平米 57万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)箕面市の商業地の需給状況は比較的堅調である。地価は、立地の良好な物件については、上昇傾向にある。新型コロナの影響は、あまりない。 (2)箕面市の駅前の商業地や北急延伸の影響を受ける商業地の地価は上昇。路線商業地や郊外の商業地についても上昇している地域が増えている。
地域要因
(1)北大阪急行線延伸事業の進捗に伴い、地域内の各要因の改善が見込めるため、地価は上昇傾向で推移している。 (2)新駅開業に伴い駅前商業地域となることから需要は強含んでおり、地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1108 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府箕面市船場東３丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万4,907 円／平米 199万9,823 円／坪
推定価格 平米 坪	58万4,363 円／平米 193万1,904 円／坪
標準価格 平米 坪	63万5,177 円／平米 209万9,895 円／坪
査定価格 平米 坪	66万7,000 円／平米 220万5,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	60 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南
側道幅員1	11.7 m
側道方位2	西
側道幅員2	14 m
側道方位3	北
側道幅員3	8 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1118 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府箕面市船場東３丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,254 円／平米 140万5,890 円／坪
推定価格 平米 坪	46万920 円／平米 152万3,802 円／坪
標準価格 平米 坪	60万7,273 円／平米 200万7,645 円／坪
査定価格 平米 坪	63万8,000 円／平米 210万9,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1118 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	池田市
地域	大阪府箕面市船場東３丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万7,305 円／平米 144万5,730 円／坪
推定価格 平米 坪	44万3,427 円／平米 146万5,970 円／坪
標準価格 平米 坪	60万6,603 円／平米 200万5,430 円／坪
査定価格 平米 坪	63万7,000 円／平米 210万5,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1114 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	茨木市
地域	大阪府箕面市船場東３丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万788 円／平米 225万685 円／坪
推定価格 平米 坪	64万3,885 円／平米 212万8,684 円／坪
標準価格 平米 坪	66万4,484 円／平米 219万6,784 円／坪
査定価格 平米 坪	69万8,000 円／平米 230万7,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情