路線価 (2023) 大阪府羽曳野市島泉1-462-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 羽曳野市大阪府羽曳野市島泉１丁目４６２番５
価格時点	2023 年
駅名	高鷲駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (129 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,376 円 1平米 9万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (129 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万8,698 円／坪 1平米 9万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、羽曳野市及び隣接市等の近鉄南大阪線沿線の住宅地域。需要者の中心は、羽曳野市等に居住する一次取得者層である。最寄駅徒歩圏内に存するため交通利便性を有するものの、農地等が見られ熟成度はさほど高くないため需要はやや弱いところから、地価は依然下落基調にある。中心価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で総額１，２００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、羽曳野市を中心に松原市等の隣接市を含む近鉄南大阪線沿線の住宅地域。需要の中心は、居住を目的とする一次取得者層である。高鷲駅徒歩圏に位置し、相応の利便性を有するが、域内に農地が残るなど宅地化が進んでおらず、需要は弱含みである。土地は１３０㎡程度で１，２００～１，３００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄駅徒歩圏内に存し、自己使用目的の住宅需要が大半で、賃貸市場が未成熟であり賃料水準等の把握が困難であることや地積規模の観点から、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件においては、居住快適性等を重視する自己使用目的を中心とする市場の実態を反映している現実的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益物件としてアパート等の利用はほとんどなく、自己使用目的の取引が支配的で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高鷲駅北西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	39 坪 (129 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅と農地等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	羽曳野市大阪府羽曳野市島泉１丁目４６２番５
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	20 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農地等も混在する住宅地域で、特段の地域要因変動は認められず当分の間現状を推移すると予測する。最寄駅徒歩圏であるが、熟成度がさほど高くないため需要はやや弱く、地価は依然下落基調で推移すると予測する。 (2)中小規模一般住宅を中心に農地等が見られる地域であり、今後とも現状のまま維持すると思われる。駅徒歩圏に位置するが、需要はやや低調であり、地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万7,376 円 1平米 9万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万8,698 円 1平米 9万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万7,376円 1平米 9万6,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 32万21円 1平米 9万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万8,698円 1平米 9万6,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 32万21円 1平米 9万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少・高齢化等を背景に、居住環境や利便性等を反映して、地価動向は一部を除いて総じて下落基調にある。 (2)都心部のベッドタウンとして発展してきたが、人口減少・高齢化が進んでいる。宅地需要は弱いものの、コロナ禍の影響は解消されつつある。
地域要因
(1)最寄駅徒歩圏内の住宅地域で、農地も残る熟成度がさほど高くない地域で、需要はさほど強くなく、地価は下落基調にある。 (2)一部農地から住宅地への転換がみられるが、概ね変動はみられない。需要は弱含みで、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	803 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府羽曳野市島泉１丁目４６２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,257 円／平米 38万4,346 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,419 円／平米 37万1,657 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,868 円／平米 31万3,634 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,800 円／平米 31万6,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	803 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府羽曳野市島泉１丁目４６２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,021 円／平米 33万7,281 円／坪
推定価格 平米 坪	10万708 円／平米 33万2,941 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,095 円／平米 31万7,690 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,100 円／平米 32万1,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	810 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府羽曳野市島泉１丁目４６２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,185 円／平米 32万7,906 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,810 円／平米 32万3,360 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,892 円／平米 31万7,019 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,900 円／平米 32万351 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	810 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府羽曳野市島泉１丁目４６２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,005 円／平米 32万7,311 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,737 円／平米 31万6,507 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,949 円／平米 30万7,289 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,900 円／平米 31万433 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	807 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府羽曳野市島泉１丁目４６２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,223 円／平米 32万8,031 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,983 円／平米 32万626 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,268 円／平米 31万4,956 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,200 円／平米 31万8,037 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情