路線価 (2023) 大阪府羽曳野市野75-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 羽曳野市大阪府羽曳野市野７５番８
価格時点	2023 年
駅名	恵我ノ荘駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,940万 円 (435 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万3,155 円 1平米 6万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,940万 円 (435 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万3,816 円／坪 1平米 6万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、羽曳野市及び隣接市等に存する中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域である。主たる需要者は地縁性を有する個人事業主や法人等であり、周辺地域での取引や外部からの流入はほとんどみられない。しかしながら、市況からの直接的な影響はやや薄く、比較的需要安定にて推移している。取引自体が多くなく、また、取引される価格帯も様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は、困難である。 (2) 同一需給圏は羽曳野市及びその周辺市の中小規模の工場，作業所等が建ち並ぶ工業地域の範囲である。主な需要者は地元資本の製造業者等と認められる。高速道路ＩＣに比較的近い立地条件や周辺市との相対的な割安感等を背景として、潜在的な需要が高まりつつある中で、供給が限定的であることから、地価はやや強含みで推移している。なお、取引価格は画地規模等により様々であり、需要の中心となる価格帯はやや判然としないところがある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は自用の中小規模の工場、作業所等を中心とする工業地域に存する。収益価格はやや低位に求められたが、周辺賃貸市場が成熟していないこともあり収益価格への比重は高くはなく、むしろ類似する不動産の取引水準が重視される傾向にあると見て取れる。以上より本件では市場性を反映した比準価格を重視しこれを標準に、相対的に説得性に劣る収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 中小規模の工場，作業所等が多く見られる工業地域にあって、自用目的の取引が大半を占め、賃貸市場が成熟していないことから、適正な賃料水準の把握が困難であり、収益価格は相対的に精度が劣る。これに対し、比準価格は同一需給圏内の工業地の取引事例により試算されており、実証的である。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	恵我ノ荘駅南方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	131.6 坪 (435 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、作業所等が多い工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	羽曳野市大阪府羽曳野市野７５番８
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	２階建程度の工場兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の工場、作業所等を中心とする工業地域として成熟、地域要因に変動は見られず現状維持と予測する。周辺工業地の需要のたかまりや底値感もあり、地価は横這いから緩やかな上昇へと転じこれを継続と予測する。 (2)中小規模の工場，作業所等が多い工業地域として熟成しており、今後も現在の環境を維持しつつ、地価はやや強含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の工場兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万3,155 円 1平米 6万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万3,816 円 1平米 6万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万3,155円 1平米 6万7,500円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万3,816円 1平米 6万7,700円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内工業地に周辺市での需要好調さは見られないがその影響下にはあり、交通アクセス条件によっては需要回復傾向を示す。 (2)工業地の需要が堅調に推移する中で、周辺市との相対的な割安感等を背景として、当市の工業地の引き合いが強まりつつある。
地域要因
(1)工場、作業所等を中心とした地域であり、地域要因に変動は見られない。底堅い需要を背景に、地価は安定的に推移してきた。 (2)中小規模の工場，作業所等が多い工業地域として熟成しており、地域要因の変動は特段認められず、地価はやや強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	6574 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府羽曳野市野７５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万752 円／平米 30万26 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,901 円／平米 31万437 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,792 円／平米 22万7,426 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,800 円／平米 22万7,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	7398 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府羽曳野市野７５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,151 円／平米 32万1,181 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,580 円／平米 31万9,293 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,538 円／平米 22万3,281 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	809 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府羽曳野市野７５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,795 円／平米 18万7,764 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,143 円／平米 31万7,849 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,659 円／平米 22万3,681 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,700 円／平米 22万3,816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	809 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府羽曳野市野７５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万444 円／平米 29万9,008 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,147 円／平米 31万4,556 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,817 円／平米 22万897 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,800 円／平米 22万841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情