路線価 (2023) 大阪府門真市三ツ島6-2160 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 門真市大阪府門真市三ツ島６丁目２１６０番
価格時点	2023 年
駅名	門真南駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 30万846 円
1平米当たり	1平米 9万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億3,400万 円 (1138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億3,500万 円 (1138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万3,414 円／坪 1平米 11万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、守口市・門真市の工業地域。需要者の中心は、工場・倉庫等の事業者等が中心と考えられる。流通業務地の需要の増加によって、工業地域全体の価格が上昇している。また、住宅需要も増加傾向にあることから、転換可能な工業地域の需要も増加傾向にある。需要の中心となる価格帯は、規模により異なるため、一概に、言えない。 (2) 同一需給圏は、近畿道、第二京阪道路等を主要街路として形成される門真市及び府下北東部に位置する工業地域。需要者の中心は当該工場立地に優位性を認める工場、倉庫等の事業者である。物流関係の需要に明るい兆しが見られ、中心消費地に近い当該地域の地価は上昇傾向にある。物件の規模、立地、需要者の特性等により取引価格は様々であるが、㎡単価１５万円程度までが目安である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域等において、事例が少なく、広範囲で収集した。少ないながらも、規範性の高い取引事例を収集しえた。収益価格は、対象地に倉庫兼事務所の一括貸しを想定したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為、やや低く求められた。工場等は、自用目的の取引が中心である。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 門真市及び東大阪市内の工業地の事例を選択・採用し、地域要因等について詳細に比準したことで規範性の高い比準価格が導出された。収益価格は倉庫兼事務所を想定し求めたもので想定要素が多い。当該地域の主たる需要者は自己使用を前提とし、収益性より立地を重視することから、市場価値を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考として代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	門真南駅東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	344.2 坪 (1138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場、倉庫の中に住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	門真市大阪府門真市三ツ島６丁目２１６０番
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、地域要因に大きな変動はなく、現状のまま維持すると予測する。流通業務地の価格上昇の影響を受け、地価は、上昇傾向と予測する。 (2)当該地域は中規模工場、倉庫が多い工業地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。物流関係が好調であることから消費地への交通接近条件の良好な工業地域の地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)流通業務地の需要増加により、工業地の地価水準も上昇傾向にある。門真市の工業地も、その影響を受け、地価水準は、上昇傾向にある。 (2)門真市の人口は微減、高齢化率は３０％に迫っている。景気は感染症の影響が和らぐもとで、持ち直している。
地域要因
(1)価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は、認められない。比較的、大規模工業地域であり、地価は、上昇傾向にある。 (2)物流を中心に工業地域の地価は上昇傾向にある。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	316 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市三ツ島６丁目２１６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,251 円／平米 50万36 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,881 円／平米 51万2,037 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,323 円／平米 39万4,482 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	60 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	316 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市三ツ島６丁目２１６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,739 円／平米 38万5,939 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,840 円／平米 39万2,885 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,739 円／平米 38万5,939 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	316 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市三ツ島６丁目２１６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万232 円／平米 39万7,487 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,992 円／平米 39万6,694 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,724 円／平米 38万5,890 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	316 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市三ツ島６丁目２１６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,949 円／平米 17万8,355 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,108 円／平米 39万465 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,108 円／平米 39万465 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	316 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	門真市
地域	大阪府門真市三ツ島６丁目２１６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,253 円／平米 52万6,490 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,555 円／平米 56万7,161 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,826 円／平米 38万9,533 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	7.7 m
側道方位2	西
側道幅員2	5.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情