路線価 (2023) 大阪府高石市綾園1-520-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 高石市大阪府高石市綾園１丁目５２０番６
価格時点	2023 年
駅名	高石駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	3,420万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3,420万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万8,878 円／坪 1平米 16万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高石市及び周辺の商業地域を中心とする圏域。自用店舗や収益物件を求める地元法人が需要者の中心となる。国内外における金融情勢、物価上昇、供給網の制約などの先行き不透明要因はあるが、ウィズコロナ下における景気持直しの動きから、店舗等の需要に回復感が認められる。市場の中心価格帯は見い出しにくいが、概ね坪５０万円～６０万円程度の相場感が形成されている。 (2) 同一需給圏は南海本線及びＪＲ阪和線各駅前及び幹線道路沿いの商業地域である。需要者は同一需給圏に精通している各種店舗事業者である。コロナ禍の影響により、一時飲食店舗の需要減退はあったが、ウィズコロナの動きの中、需要は回復にあり、駅前商業地の地価は上昇傾向で推移している。取引される価格は画地規模により様々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は駅前に位置する商業地域であり、店舗等の賃料水準は業種・業態等により多様である。収益価格は、契約内容の詳細が把握できる規範性の高い店舗の賃貸事例が少なく賃料水準の把握や費用性の検討において相対的に精度が劣る。一方、取引事例は同一需給圏内から広域的に収集・選択し、適正に補・修正を施し得た。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は収益性を重視した商業地域にあっては一定の規範性は認められるも、近隣地域は、自己使用が多く事業用の賃貸市場が十分成熟しておらず、賃料が低廉であるため収益価格が低位になった。比準価格は同一需給圏内の商業性の高い多数の信頼性の高い取引事例を収集して補修正を行って求めた市場性を反映した価格である。したがって、市場性を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高石駅南方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	63.5 坪 (210 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高石市大阪府高石市綾園１丁目５２０番６
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗付住宅地、店舗地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、地域内に大きな変動要因はない。地価動向は、ウィズコロナ下における景気持直しによる店舗や収益不動産需要の回復から当面はやや上昇基調で推移すると予測する。 (2)駅前の飲食店等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、現状の地域要因を維持していくものと予測する。地価は上昇の傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)先行き不透明感は残るが、ウィズコロナ下における景気持直しの動きから、市内の店舗需要等も徐々に回復し、平均的な商業地価はやや上昇に転じた。 (2)当市の土地取引件数は概ね横ばいで推移している。コロナ禍で低迷していた商業需要は小売業種を中心に回復しつつある。
地域要因
(1)特に地域要因に変動はないが、店舗需要が回復しつつあることから地価動向は強含みに転じている。 (2)駅前通の商業地域で、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)価格形成要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	603 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	和泉市
地域	大阪府高石市綾園１丁目５２０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,023 円／平米 24万1,414 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,827 円／平米 24万4,072 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,066 円／平米 48万6,200 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	609 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府高石市綾園１丁目５２０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,116 円／平米 44万3,387 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,437 円／平米 35万8,493 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,396 円／平米 56万9,941 円／坪
査定価格 平米 坪	17万2,000 円／平米 56万8,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	611 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉北郡忠岡町
地域	大阪府高石市綾園１丁目５２０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,206 円／平米 43万7,073 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,511 円／平米 42万8,163 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,889 円／平米 53万5,205 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	614 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	和泉市
地域	大阪府高石市綾園１丁目５２０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,030 円／平米 32万7,393 円／坪
推定価格 平米 坪	10万20 円／平米 33万666 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,596 円／平米 54万7,460 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情