路線価 (2023) 大阪府藤井寺市大井3-514-32 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 藤井寺市大阪府藤井寺市大井３丁目５１４番３２
価格時点	2023 年
駅名	土師ノ里駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 24万4,644 円
1平米当たり	1平米 7万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	970万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万4,401 円 1平米 9万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	970万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万4,401 円／坪 1平米 9万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、近鉄南大阪線各駅を最寄駅とする、藤井寺市及びその隣接周辺地域の住宅地の圏域。需要の中心は、自用の居宅の取得を目的とする一次取得者層が想定され、原則として地縁性を有しており、他地域からの転入はあまりないと推測される。交通接近性等の利便性や住環境の問題から選好性にやや劣り、取引市場の需給は低調で地価は下落傾向が継続している。取引市場の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で１，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は、近鉄南大阪線沿線を中心に、藤井寺市、羽曳野市及び松原市の市域に存する住宅地域である。需要者の中心は、藤井寺市及び隣接市居住の一次取得者層等である。最寄駅からやや距離を有しており、こうした利便性の下での小規模な住宅への需要は弱く価格も低迷しがちである。需要の中心となる価格帯としては、標準地と同程度の規模で土地総額１，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は自用の小規模一般住宅地域に存しており、その市場参加者は、居住の快適性等の住環境や類似する不動産の取引相場を比較検討して売買の意思決定をおこなうのが一般的である。また、標準地周辺の賃貸市場は未成熟であり、又、標準地の規模が収益用賃貸不動産の建設を想定するには過少であることから、収益価格は非適用とした。以上より、市場性を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 対象標準地の画地規模はやや小さく、また、市場環境として自用目的の戸建住宅取引が中心であり、戸建賃貸市場が未成熟である事から、収益還元法については適用を断念した。一方、比準価格について再検討するに、規範性ある事例を採用して試算された比準価格は、地域の実情、市場性を反映した価格と言える。よって、本件においては比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	土師ノ里駅北西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	30.9 坪 (102 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤井寺市大阪府藤井寺市大井３丁目５１４番３２
標準地の範囲
東	40 m
西	80 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	10 m
面積	100 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の小規模一般住宅地であり、地域要因に特筆すべき変動はなく、今後も現況を維持するものと予測される。交通接近性等の利便性や住環境の問題から選好性に劣り、地価は依然下落傾向で推移するものと予測される。 (2)小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成し、今後も現況の住環境を中心とする地域要因を維持と予測する。既成化が進むやや最寄駅から離れた住宅地への需要低迷もあり、地価は当面下落傾向継続と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万4,401 円 1平米 9万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万4,401 円 1平米 9万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万4,401円 1平米 9万5,100円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 31万8,037円 1平米 9万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万4,401円 1平米 9万5,100円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 31万8,037円 1平米 9万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地の地価は二極化が継続しており、選好性に優れる地域は横ばいから微増、それ以外の地域では下落傾向にある。新型コロナの影響は一段落した。 (2)藤井寺市内の不動産市場は、比較的安定的に推移した。既成化が進む地域では低廉な取引も見られるが、価格上位の住宅地では需要回復も指摘される。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。地価は下落傾向にある。 (2)価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にないが、既成化等の影響もあり需要は弱く、地価は下落傾向にて推移してきた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	816 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府藤井寺市大井３丁目５１４番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,847 円／平米 31万6,870 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,404 円／平米 30万8,794 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,755 円／平米 30万6,648 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,500 円／平米 31万9,029 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	816 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府藤井寺市大井３丁目５１４番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,905 円／平米 24万4,330 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,731 円／平米 23万7,143 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,395 円／平米 25万9,174 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,500 円／平米 26万9,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	806 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府藤井寺市大井３丁目５１４番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,132 円／平米 29万1,364 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,163 円／平米 28万8,161 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,730 円／平米 27万6,811 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,100 円／平米 28万7,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	816 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府藤井寺市大井３丁目５１４番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,344 円／平米 27万8,841 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,729 円／平米 25万6,972 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,231 円／平米 30万1,610 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,900 円／平米 31万3,739 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	816 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府藤井寺市大井３丁目５１４番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,813 円／平米 25万3,944 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,292 円／平米 24万8,915 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,042 円／平米 30万985 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,700 円／平米 31万3,078 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情