路線価 (2023) 大阪府藤井寺市西古室2-177-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 藤井寺市大阪府藤井寺市西古室２丁目１７７番１外
価格時点	2023 年
駅名	藤井寺駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2億1,300万 円 (1602 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2億1,300万 円 (1602 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万9,698 円／坪 1平米 13万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、藤井寺市及びその隣接市等の幹線及び準幹線道路沿道沿いの路線商業地域である。主たる需要者は商業店舗、事業所等の営業を目的とする法人が中心と考えられる。路線商業地として繁華性が高く、他市での路線商業地への需要上昇もあり同地需要も安定的に推移と判断するが、取引自体が少なく、また、規模や画地条件等により総額のみならず単価においてもややばらつきがあることが通常で、市場の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、藤井寺市を中心として南河内圏域の幹線道路または準幹線道路沿いの路線商業地域である。主な需要者は、沿道サービス店舗を運営する法人、事業所を展開する地元企業が中心となる。適正規模であれば繁華性の高い路線商業地の需要は強含み状態であり、地価は上昇基調で推移すると予測する。需給共に限定される商業用地のため、取引は少ない上、価格もまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、店舗、飲食店、事業所等が多数見られる路線商業地であるが、取引の中心は自己使用目的と観察する。収益性への一定配慮は有るものの、広域的視点含めより直接的に市場実勢を反映する比準価格が目安となり価格形成される傾向にある。本件においては、周辺市の市場の実態をも反映する比準価格に妥当性を認めこれを重視し標準とすることとし、収益価格をも参考に、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 商業地域では収益性が価格の形成に影響を与えるものであるが、当該地域では収益性を考慮した収益物件としての取引は極めて少なく、賃貸市場が未成熟であることから、想定要素を含む収益価格よりも、市場性を反映した実証的な比準価格の方が規範性が優ると判断した。以上のことから、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	藤井寺駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	484.6 坪 (1602 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗、事務所兼作業所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、自動車販売会社等の存する路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤井寺市大阪府藤井寺市西古室２丁目１７７番１外
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２１ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、繁華性の高い国道１７０号沿いに飲食店、店舗が立地する路線商業地域で、地域要因に変動は見られず、現状を維持すると予測。路線商業地への需要好調で、地価は上昇基調で推移と予測する。 (2)路線商業地域として熟成しており、今後も現況を維持して推移してゆくものと予測する。車両交通量の多い幹線道路沿いの立地で繁華性は高く、需要増も認められることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)従前市内商業地地価は安定的に推移し、路線商業地等では周辺市路線商業地需要回復からの影響もあり価格は緩やかながら上昇傾向に入ったと見る。 (2)大型商業店舗等の増加で地域間競争は激しく、規模による選別も厳しいものがあるが、繁華性の高い路線商業地に対する需要は回復傾向にある。
地域要因
(1)店舗、事務所等を中心とした路線商業地域で地域要因に変動はない。周辺市需要上昇を背景に、当市需要でも底堅い観あり、地価は上昇気味にて推移。 (2)地域要因に特段の変化は認められないが、国道沿いで交通量が多く繁華性が高いことから需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	806 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	藤井寺市
地域	大阪府藤井寺市西古室２丁目１７７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,647 円／平米 35万5,881 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,348 円／平米 34万8,280 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,357 円／平米 43万4,266 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	7862 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	八尾市
地域	大阪府藤井寺市西古室２丁目１７７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,025 円／平米 35万7,131 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,537 円／平米 36万2,129 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,582 円／平米 44万1,622 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	23.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	809 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府藤井寺市西古室２丁目１７７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,359 円／平米 44万4,191 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,037 円／平米 46万9,574 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,745 円／平米 43万8,855 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	801 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府藤井寺市西古室２丁目１７７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,625 円／平米 37万2,338 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,518 円／平米 42万4,881 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,041 円／平米 43万9,834 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	24.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	807 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	羽曳野市
地域	大阪府藤井寺市西古室２丁目１７７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,441 円／平米 58万8 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,129 円／平米 58万2,282 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,142 円／平米 44万3,473 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情