路線価 (2023) 大阪府藤井寺市大井2-488-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 藤井寺市大阪府藤井寺市大井２丁目４８８番１外
価格時点	2023 年
駅名	土師ノ里駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2億1,100万 円 (2563 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万2,745 円 1平米 8万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2億1,100万 円 (2563 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万2,745 円／坪 1平米 8万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は藤井寺市及び周辺市域に存する中小規模工場や倉庫等が多い工業地域。主な需要者は製造業、物流業等を営む事業者が想定される。高速道路や幹線道路に近いことから、適性な規模であれば引き合いは強く地価は上昇基調にある。また大規模画地であれば相場以上の高値で取引される可能性も十分にある。なお実際に取引される規模や価格帯はまちまちであり、有効需要の中心となる価格帯は見出せない状況下にある。 (2) 同一需給圏は藤井寺市及びその周辺市を中心とした中小規模工場，倉庫等が混在する工業地域の範囲である。主な需要者は地元資本の製造業者や倉庫事業者等と認められる。当該地域は幹線道路背後に位置し、高速道路ＩＣにも程近く、利便性が確保されていることから、需要は安定しており、値ごろ感もあいまって地価は強含み傾向で推移している。なお、取引価格は画地規模等により様々であり、需要の中心となる価格帯はやや判然としないところがある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域での取引の中心は、自己使用目的の工場地又は倉庫地等であり収益目的の取引は非常に少ないことから、適正な賃料水準の把握が難く、収益価格の信頼性は低い。従って、同一需給圏内の工業地の取引事例より試算し、市場の実態を反映した比準価格を重視して、収益価格を参考に止め、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中小規模工場，倉庫等が混在する工業地域にあって、自用目的の取引が大半を占めており、同一需給圏内の工業地の取引事例により試算した比準価格は実証的で信頼性が高い。一方、当該地域においては賃貸市場が成熟していないため、適正な賃料水準が見出し難く、収益価格は相対的に精度が劣る。よって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	土師ノ里駅北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	775.3 坪 (2563 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	工場、倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場、倉庫、住宅等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤井寺市大阪府藤井寺市大井２丁目４８８番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	0 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	２階建程度の工場兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	100 m
面積	2500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小工場、倉庫等が建ち並ぶ立地で地域要因に特段の変動は認められない。幹線道路に近く工業地域として良好な環境にあることから需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)中小規模工場，倉庫等が混在する工業地域として熟成しており、今後も現在の環境を維持しつつ、地価は強含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万2,745 円 1平米 8万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万2,745 円 1平米 8万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万2,745円 1平米 8万2,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万2,745円 1平米 8万2,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)物流施設適地など規模による優位性が認められる物件については、需要は旺盛であり、中小工場地の需要も適正規模であれば、概ね上昇傾向にある。 (2)工業地の需要が堅調に推移する中で、周辺市との相対的な割安感等を背景として、当市の工業地の引き合いが強まりつつある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は認められない。幹線道路に近く、系統連続性は良好であり需要は強含みで、地価は上昇基調で推移している。 (2)中小規模工場，倉庫等が混在する工業地域として熟成しており、地域要因の変動は特段認められず、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	801 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	富田林市
地域	大阪府藤井寺市大井２丁目４８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,339 円／平米 20万2,787 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,833 円／平米 26万622 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,519 円／平米 25万9,584 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	812 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府藤井寺市大井２丁目４８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,641 円／平米 23万6,845 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,402 円／平米 25万5,891 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,678 円／平米 27万6,639 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,700 円／平米 27万6,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	809 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府藤井寺市大井２丁目４８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万444 円／平米 29万9,008 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,147 円／平米 31万4,556 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,877 円／平米 28万603 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,900 円／平米 28万679 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	809 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	松原市
地域	大阪府藤井寺市大井２丁目４８８番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万3,623 円／平米 17万7,278 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,765 円／平米 23万643 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,367 円／平米 27万2,305 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,400 円／平米 27万2,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情