路線価 (2023) 大阪府東大阪市宝持2-300-60 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 東大阪市大阪府東大阪市宝持２丁目３００番６０
価格時点	2023 年
駅名	八戸ノ里駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 46万2,840 円
1平米当たり	1平米 14万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3,960万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万8,386 円 1平米 18万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	3,960万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万8,386 円／坪 1平米 18万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東大阪市及び周辺市の近鉄奈良線、近鉄大阪線沿線の住宅地域である。主たる需要者は、東大阪市及び周辺市に居住する富裕層が中心と想定される。当該地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ地域であり、居住環境は良好で一定の需要が見られる。市場の中心価格帯は画地規模１２０㎡程度の新築建売住宅で３，５００万円～４，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、東大阪市及び隣接市の住宅地で、東大阪市西部の近鉄奈良線及び近鉄大阪線沿線の住宅地が中心である。需要者は、東大阪市西部に地縁を有する中堅以上の所得者層が中心であり、外部からの転入も見込まれる。駅接近性にやや難もあるが住環境は比較的良好であること等から需要は概ね堅調であるが、地価上昇にまでは至らず横這い程度で推移している。市場での取引の中心価格帯は土地１００㎡程度付の中古住宅で２０００～２５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域である。駅からやや遠く賃貸住宅地域ととしては利便性が劣るため、自己居住の住宅としての取引が中心である。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、賃貸用共同住宅を建設した場合の収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域周辺は戸建住宅が多く自用の戸建住宅取引が中心となる地域である。収益価格は、賃貸共同住宅を想定して試算したが、取引上は必ずしも収益性は重視されていない地域である。本件では、東大阪市内の周辺住宅地の取引事例から試算した比準価格の説得力は十分高いものと判断されることから、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八戸ノ里駅南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	66.2 坪 (219 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東大阪市大阪府東大阪市宝持２丁目３００番６０
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。交通利便性のやや劣る住宅地域であるが住環境が良好なため、地価水準は今後は横這いと予測する。 (2)中小規模一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。住環境は概して良好であるが駅接近性等には難もあり、地価は横ばい程度で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 60万1,692 円 1平米 18万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 59万8,386 円 1平米 18万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 59万8,386円 1平米 18万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 59万8,386円 1平米 18万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 59万8,386円 1平米 18万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東大阪市は、人口は減少傾向、世帯は増加傾向である。生産年齢人口は減少傾向、老年人口は横ばい傾向にある。 (2)物価高騰や金利先高懸念等もあり、先行きの不透明感は拭えない。東大阪市内の住宅地は利便性等の良い地域はやや上昇、他は横這い～やや弱含み。
地域要因
(1)最寄り駅からやや遠いが、良好な住環境を背景に地価は安定的に推移している。 (2)地域要因に特段の変動要因はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	7422 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市宝持２丁目３００番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,168 円／平米 47万6,619 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,311 円／平米 57万9,578 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,550 円／平米 57万450 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	7635 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市宝持２丁目３００番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,020 円／平米 55万8,780 円／坪
推定価格 平米 坪	16万818 円／平米 53万1,664 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,306 円／平米 59万9,398 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	9253 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市宝持２丁目３００番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,063 円／平米 60万5,206 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,519 円／平米 60万3,408 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,468 円／平米 59万3,321 円／坪
査定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	9781 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市宝持２丁目３００番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,760 円／平米 60万7,511 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,760 円／平米 60万7,511 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,176 円／平米 57万9,132 円／坪
査定価格 平米 坪	17万9,000 円／平米 59万1,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	9253 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市宝持２丁目３００番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,430 円／平米 59万9,808 円／坪
推定価格 平米 坪	18万352 円／平米 59万6,244 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,258 円／平米 59万9,239 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情