路線価 (2023) 大阪府東大阪市花園本町1-1093-32 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 東大阪市大阪府東大阪市花園本町１丁目１０９３番３２
価格時点	2023 年
駅名	河内花園駅 から 290m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,430万 円 (73 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万7,976 円 1平米 19万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,430万 円 (73 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万7,976 円／坪 1平米 19万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、東大阪市及び隣接市における駅前商業地域と判定する。各種物販店、飲食店のほか、小規模なビル経営の事業者も需要者と捉えられる。商業地域としての今後の大きな発展の可能性は低く、住宅併用型の利用に移行していくものと予測する。取引価格は規模や利用目的により多様で、中心価格帯を把握することが困難である。 (2) 同一需給圏は東大阪市及び周辺市で、近鉄奈良線を中心とする駅前商業地域である。主たる市場参加者は、圏内の小売店、飲食店経営者等で、圏外からの参入は少ない。大阪瓢箪山線の開通により、東西方向のアクセスが改善したものの、現在、商業背後地が河内花園駅圏に限られ、地域内に集客力の高い商業施設が少なく、繁華性は低調である。不動産取引が少なく、画地規模が様々なため、需要の中心となる価格帯は、見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　類似地域等に係る取引事例を収集し、概ね信頼し得る比準価格を得た。収益価格は、店舗併用マンションの賃貸を想定して試算したものであり、対象標準地の収益性を反映する妥当な価格が得られたと思料する。上記検討を踏まえ、本件では比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、駅前に小売店舗等が建ち並び、不動産取引は、投資目的より、自用目的が中心であるため、比準価格は、市場の実態を反映し、規範性が高い。一方、当該地域では、事業者向け賃貸市場も形成されているが、テナントの出店意欲が優れず、十分な賃料水準、稼働率が期待し難いため、収益価格は、やや低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	河内花園駅南東方
距離	290 m
土地の状態
土地面積	22.1 坪 (73 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東大阪市大阪府東大阪市花園本町１丁目１０９３番３２
標準地の範囲
東	10 m
西	40 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼共同住宅の敷地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	15 m
面積	75 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前の小売商店街であるが、商業性繁華性はやや衰退傾向にあると思料する。地価は横ばいないし若干の弱含みで推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、中小規模店舗が建ち並ぶ駅前商業地域として熟成しており、今後も同様の環境が続くと見込まれる。地価水準は、概ね横ばいで推移しており、当分の間、この傾向が維持されると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼共同住宅の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 65万7,894 円 1平米 19万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 66万7,812 円 1平米 20万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 65万7,894円 1平米 19万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 66万7,812円 1平米 20万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍が小康状態となり、東大阪市の商業地への投資マインドは回復しつつある。 (2)東大阪市は人口が微減し、世帯数が微増している。現在、新型コロナの不動産取引ヘの影響は限定的で、商業地価格は上昇基調に転じた。
地域要因
(1)北側に都市計画道路が開通したが、その背後地である近隣地域の価格水準に与える影響はまだ判断できない。 (2)平成３１年３月、大阪瓢箪山線が開通した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	6072 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市花園本町１丁目１０９３番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,065 円／平米 43万6,607 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,324 円／平米 50万3,583 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,301 円／平米 58万2,851 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6461 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市花園本町１丁目１０９３番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,399 円／平米 45万935 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,609 円／平米 68万6,355 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,723 円／平米 65万3,672 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	6461 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市花園本町１丁目１０９３番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,699 円／平米 72万3,019 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,699 円／平米 72万3,019 円／坪
標準価格 平米 坪	21万6,534 円／平米 71万5,861 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	6461 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市花園本町１丁目１０９３番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,946 円／平米 50万8,945 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,433 円／平米 63万6,183 円／坪
標準価格 平米 坪	19万528 円／平米 62万9,886 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情