路線価 (2023) 大阪府東大阪市高井田中3-7-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 東大阪市大阪府東大阪市高井田中３丁目７番１４
価格時点	2023 年
駅名	高井田駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	9,860万 円 (541 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	9,860万 円 (541 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万8,140 円／坪 1平米 19万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東大阪市及び周辺市内の中小規模の工場、倉庫等の存する工業地域。主たる需要者は同一需給圏に地縁性を有する個人事業者、法人等が中心である。都心への接近性、交通利便性等から需要は安定的に推移している、取引が少なく、取引される価格帯もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は東大阪市及び周辺市の広域的な範囲と把握される。主たる需要者は、事業・配送拠点の進出・拡大を企図する中堅企業が中心であると思料される。最寄り駅に徒歩圏内であり、工業地域としての優位性と用途的な汎用性を持つため、このところ需要は堅調に推移し地価は上昇基調にある。なお多様な需要の競合や画地規模等、取引内容は様々で価格にバラツキがあるため中心価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の工場、倉庫が中心で、土地価格に見合う賃料を収受し得ない地域であり、標準的な賃料水準、経費率等の把握が業種、規模等によりまちまちで困難であることから収益価格は低位に試算された。よって本件においては市場の実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考として、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似工業地の取引事例を選択・適用したため、市場の動向を反映し高い規範性を認めることができる。収益価格は想定建物が、土地の利用効率にやや劣るため、土地価格に見合った賃料形成が困難となっている事情を反映してやや低位に試算されたものと思料される。試算価格の調整に際しては、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格は比較考量し、周辺地域の標準地の価格との均衡等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高井田駅南西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	163.6 坪 (541 平米)
私道分面積	22 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東大阪市大阪府東大阪市高井田中３丁目７番１４
標準地の範囲
東	30 m
西	140 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	工場又は倉庫用地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	30 m
面積	540 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持すると予想される。地価水準は需給動向より当面上昇基調で推移すると予測する。 (2)中小規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域。特に大きな地域要因に変動もなく、現状のまま推移するものと考えられる。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の倉庫用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万7,976 円 1平米 19万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料等の物価上昇が懸念されるが、物流を中心とした工業地における不動産市況は安定的に推移している。 (2)東大阪市の人口は微減傾向にあり景気は緩やかな持ち直しの動きもみられる中、今後は物価上昇、金融資本市場の変動等の影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)地価に影響を与える特筆すべき変化はない。 (2)内陸型の工業地で、利便性が高く用途的な汎用性を持ち、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	4673 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市高井田中３丁目７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,655 円／平米 50万7,983 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,499 円／平米 51万4,080 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,588 円／平米 60万6,942 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6574 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市高井田中３丁目７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,942 円／平米 58万8,276 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,145 円／平米 59万8,865 円／坪
標準価格 平米 坪	20万3,763 円／平米 67万3,640 円／坪
査定価格 平米 坪	20万4,000 円／平米 67万4,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	7344 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市高井田中３丁目７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,660 円／平米 74万9,338 円／坪
推定価格 平米 坪	22万9,153 円／平米 75万7,580 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,858 円／平米 64万4,201 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	7344 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府東大阪市高井田中３丁目７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万5,537 円／平米 74万5,625 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,151 円／平米 59万8,885 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,857 円／平米 67万645 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情