路線価 (2023) 大阪府泉南市樽井4-1863-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉南市大阪府泉南市樽井４丁目１８６３番５外
価格時点	2023 年
駅名	樽井駅 から 430m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万508 円 1平米 5万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万508 円／坪 1平米 5万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ阪和線及び南海本線沿線で、概ね泉南市を中心に泉州南部地区の圏域である。需要者の中心は泉南市及び周辺市町における一次又は二次取得者層であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。また、近隣地域は住宅地域として熟成しており、地価動向は概ね安定的である。なお、約２００㎡の土地は１０００万円前後の取引が多い。また、標準的な新築戸建住宅の中心的価格帯は２０００万円～２５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、南海本線沿線の概ね泉南市、阪南市内の圏域。需要者の中心は泉南市、阪南市居住の一次及び二次取得者が大半を占める。圏外からの転入者は少ない。泉南市内では、樽井駅から徒歩圏内の住宅地域の住宅需要は安定しており、地価水準は横ばい傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、１５０㎡～２００㎡程度で約８２０万円～１０９０万円、新築戸建住宅で２５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は低層の戸建住宅を中心に自用物件が大半を占めている状況にあり、戸建住宅の賃貸市場はないと判断し、収益価格の試算は断念した。よって、本件においては、適切な取引事例を選択のうえ取引事例比較法を適用して比準価格を求め、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い当該比準価格を重視し、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察するとともに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、樽井駅から徒歩圏内にある一般住宅、作業所、店舗等が混在する地域である。自己使用取引が大半であり類似地域等において信頼性のある一定数の取引事例を収集し得た。標準地の土地の規模・形状等から現実的な賃貸用建物の想定が困難であると判断し、収益価格の試算を断念した。本件においては、取引事例比較法により市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡についての検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	樽井駅南西方
距離	430 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、作業所、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉南市大阪府泉南市樽井４丁目１８６３番５外
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北６．２ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中小規模の一般住宅を中心に作業所や店舗等も見られる住宅地域であり、特に重要な変動要因は見受けられず、当面、現状を維持しつつ推移していくものと予測される。 (2)府道沿いの旧来からの住宅地域であり、特に変動要因は認められないことから、現状のまま推移してゆくものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万508 円 1平米 5万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万508 円 1平米 5万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万508円 1平米 5万4,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万508円 1平米 5万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万508円 1平米 5万4,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万508円 1平米 5万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)泉南市の不動産に大きな変動はなかったが、新型コロナウイルス感染症に伴うインバウンド需要の減少による地価への影響等に注視する必要がある。 (2)日本の景気は、緩やかに持ち直している。個人消費や設備投資は、持ち直している。企業収益は一部に弱さがみられるものの、総じて改善している。
地域要因
(1)熟成した住宅地域であり、現時点では大きな地域要因の変動はなく、新型コロナウイルス感染症に伴う様子見が続いており、地価は概ね横這いである。 (2)泉南市内の住宅地取引においては、樽井地区は需要が高く、特に樽井駅徒歩圏の住宅需要は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	707 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉南市樽井４丁目１８６３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,274 円／平米 15万9,594 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,360 円／平米 16万3,184 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,018 円／平米 17万5,278 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,600 円／平米 18万508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	708 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉南市樽井４丁目１８６３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,415 円／平米 16万9,978 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,121 円／平米 17万8,924 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,060 円／平米 17万5,416 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,700 円／平米 18万838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	708 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉南市樽井４丁目１８６３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,396 円／平米 18万6,445 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,558 円／平米 18万3,675 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,731 円／平米 17万7,635 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	713 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉南市
地域	大阪府泉南市樽井４丁目１８６３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,496 円／平米 14万3,798 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,384 円／平米 14万6,734 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,311 円／平米 16万9,634 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,900 円／平米 17万4,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情