路線価 (2023) 大阪府四條畷市雁屋西町319-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 四條畷市大阪府四條畷市雁屋西町３１９番１
価格時点	2023 年
駅名	四条畷駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億2,300万 円 (863 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億2,300万 円 (863 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万2,758 円／坪 1平米 14万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は四條畷市及び隣接市等の商業地域と判断される。需要者の中心は、飲食物販・サービス店舗、流通事業等を営む事業者等が考えられる。市場の中心価格帯は、取引動機や規模等が多様であり、取引件数も少なく、価格水準の把握にはやや困難を伴うが、同程度の土地であれば坪５０～６０万円前後であると考えられる。 (2) 同一需給圏の範囲は四條畷市を中心に、枚方市、寝屋川市等の周辺市域を含む大阪東部の路線商業地域一帯である。需要者は沿道型店舗等の出店を企画する法人が主体であるが、賃貸事業経営を考える不動産業者等も考えられる。需給動向は、当該地域における顧客ターゲットは自動車利用による顧客が中心であり、業種により採算性に見合う水準が異なるが、国道沿道に位置する立地性から、地価水準は概ね５０万円／坪程度と考察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は沿道商業店舗等を中心に形成される商業地域である。自用の店舗等のほか賃貸用物件としての利用も想定されるため収益価格も考慮すべきであるが元本に対する賃料がやや低めであることから収益価格はやや低く試算され、取引実態を反映した比準価格による価格形成が重視されると判断した。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めたものであり、市場の実態を反映した規範性の高い価格である。収益価格は低層店舗を想定して求めたが、試算過程に想定的要素を含むため、信頼性に劣る一面は否めず、得られた収益価格も一棟貸しの家賃総額に限界があることから比準価格に比べ低位となった。以上より、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	四条畷駅北西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	261 坪 (863 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、自動車販売会社等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	85 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四條畷市大阪府四條畷市雁屋西町３１９番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	沿道型店舗地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	35 m
面積	980 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０．４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	85 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿道店舗の集積が見られる商業地域として熟成しており、当面は現状の商環境にて推移するものと予測する。地価水準については微増傾向で推移していくものと見込まれる。 (2)国道沿道の路線商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後もほぼ現状を維持して推移するものと予測する。国道沿道での取引も散見され、出店意欲の回復等から、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道型店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 46万6,146円 1平米 14万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 46万6,146円 1平米 14万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)インフレ進行・金利上昇懸念が不動産市場にも影響を及ぼしつつあり、用途間の需給格差や短期的な不透明感が継続する状況にある。 (2)ウィズコロナの新たな段階への移行が進む中、消費行動が回復するなど個人消費は持ち直している。また、テナントの入替わり等も見られている。
地域要因
(1)対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の大きな変動は特にない。 (2)国道１７０号沿道の路線商業地域であり、国道沿道の物件の希少性等から、地価はやや上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	907 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	交野市
地域	大阪府四條畷市雁屋西町３１９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万588 円／平米 39万8,664 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,394 円／平米 39万4,717 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,316 円／平米 49万333 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	916 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	枚方市
地域	大阪府四條畷市雁屋西町３１９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,778 円／平米 40万2,598 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,544 円／平米 41万5,048 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,623 円／平米 50万1,266 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	910 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大東市
地域	大阪府四條畷市雁屋西町３１９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,505 円／平米 58万220 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,190 円／平米 45万3,550 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,411 円／平米 47万7,423 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	15.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	7344 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	東大阪市
地域	大阪府四條畷市雁屋西町３１９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,821 円／平米 37万2,986 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,047 円／平米 48万2,831 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,028 円／平米 49万2,687 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	908 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大東市
地域	大阪府四條畷市雁屋西町３１９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,222 円／平米 41万3,984 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,095 円／平米 41万258 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,633 円／平米 47万8,157 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情