路線価 (2023) 大阪府大阪狭山市東池尻4-864-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪狭山市大阪府大阪狭山市東池尻４丁目８６４番９
価格時点	2023 年
駅名	大阪狭山市駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万4,731 円 1平米 9万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万4,401 円／坪 1平米 9万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南海高野線沿線、大阪狭山市を中心に富田林市、堺市等を含む住宅地域一帯である。需要者は同一需給圏内の一次取得層、買替層を中心に外部からの転入も見られる。大阪狭山市は住環境、教育環境を選好するファミリー層の底堅い需要が認められ、当地域周辺では価格水準に見合った堅調な住宅需要が存している。土地の中心価格帯は１７０㎡～２００㎡程度で１，６００万円～１，９００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、南海高野線沿線の大阪狭山市、富田林市、堺市等の戸建住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏内の一次取得者層や買替層で、圏外からの転入も見られる。駅までやや距離を有するが、小学校に近接し、背後住宅地を含めて落ち着いた住環境を有することから、従来より子育て世代に人気で、市内の住宅地需要の高まりもあり、需要は好調である。需要の中心価格帯は、土地は約１８０㎡で１，７００万円程度、新築住宅は３，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の住宅地の取引事例より求めたもので、市場の実勢が反映されている。一方、低層住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であり、土地を取得し、賃貸住宅を建設する動きは見られない地域であることから、収益還元法については非適用とした。従って本件では、取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 概ね駅徒歩圏内の戸建住宅地域で、共同住宅は点在するものの自己使用が主であり、周辺の利用状況から、共同住宅を想定することは非現実的と判断し、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、信頼性の高い取引事例に基づく、市場の実態を反映した価格で、自己使用目的の需要者は、取引価格を重視して意思決定をすることが一般的であることから、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大阪狭山市駅北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか建売住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪狭山市大阪府大阪狭山市東池尻４丁目８６４番９
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　６ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層住宅地域として現状のまま推移すると予測する。最寄り駅から少し距離があるが、価格水準に見合った堅調な需要が認められ、地価は緩やかな上昇傾向と予測される。 (2)駅徒歩圏の限界域に存する戸建住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。従来から子育て世代を中心に需要が認められる地域で、地価は今後も緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万4,731 円 1平米 9万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万4,401 円 1平米 9万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万4,731円 1平米 9万5,200円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万4,401円 1平米 9万5,100円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)消費、観光等が持ち直しているが、海外経済、長期金利の上昇等が懸念事項である。また、不動産市場は弱い動きの中での高値市場にある。 (2)南大阪エリアにおける文教都市として地域イメージが良く、子育て世代に人気で、人口と世帯数を維持している。地価は、微増ないし上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に変動はみられない。地価は緩やかな上昇で推移している。 (2)地域に特段の変動要因はない。周辺住宅地を含めた落ち着いた住環境や、市内の住宅地需要の高まりにより、地価は緩やかな上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	813 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府大阪狭山市東池尻４丁目８６４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,194 円／平米 40万667 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,406 円／平米 40万4,674 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,452 円／平米 30万5,646 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,200 円／平米 31万8,037 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	813 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府大阪狭山市東池尻４丁目８６４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,101 円／平米 32万1,016 円／坪
推定価格 平米 坪	12万175 円／平米 39万7,299 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,947 円／平米 30万3,977 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,600 円／平米 31万6,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	813 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府大阪狭山市東池尻４丁目８６４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,801 円／平米 35万6,390 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,691 円／平米 34万6,108 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,433 円／平米 30万2,277 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,100 円／平米 31万4,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	817 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪狭山市
地域	大阪府大阪狭山市東池尻４丁目８６４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,712 円／平米 31万6,424 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,712 円／平米 31万6,424 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,200 円／平米 29万4,895 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,800 円／平米 30万6,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情