路線価 (2023) 大阪府三島郡島本町水無瀬1-703-29外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 三島郡島本町大阪府三島郡島本町水無瀬１丁目７０３番２９外
価格時点	2023 年
駅名	水無瀬駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	3,850万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万3,768 円 1平米 22万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	3,890万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万380 円／坪 1平米 23万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね島本町、高槻市及び茨木市の駅前商業地域等。需要者の中心は、地縁性を有する個人事業者、法人等である。今後の世界情勢の影響が懸念され不透明であるものの、景気の影響等により不動産市況は回復傾向が持続しており、駅近接の希少性の高い地域であることから、地価はやや上昇基調で推移している。市場の中心価格帯については、画地規模等によりまちまちで需要の中心を見出すことはできない。 (2) 同一需給圏は、島本町及び周辺市町の最寄駅より徒歩圏の商業地。需要者は地元事業者が中心であるが、物件によってはマンション開発業者、投資家などの参入も考えられる。近年、大規模店は駐車スペースが確保できる郊外の幹線沿道等に進出しつつあるが、近隣地域は阪急水無瀬駅の徒歩圏に位置し、希少性があり、売り物件は少ないため需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は規模、業種、利用方法等によりそれぞれ異なることから見出しにくい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗、事務所が混在する駅前商業地域で、本来収益性を重視すべきだが、地縁性を有する法人等が市場参加者の中心となることから、取引においては収益性中心の価格形成には至っていない。よって本件では、ややばらつきはあるものの規範性の高い事例を多数収集し得たので、市場性を反映している取引事例から試算した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 各試算の結果、比準価格と収益価格が上記のとおり求められた。比準価格は、最寄駅徒歩圏の類似性が認められる取引事例より求められ、本標準地の市場性を反映した価格となった。一方、収益価格は収益性を反映した規範性の高い価格であるが、賃料の保守的傾向を反映し、低位に求められた。以上を総合的に勘案して比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	水無瀬駅北西方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	51.1 坪 (169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼倉庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、事務所が混在する駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三島郡島本町大阪府三島郡島本町水無瀬１丁目７０３番２９外
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗・事務所付共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	170 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の店舗、事務所が混在する駅前商業地域として熟成しており、当面ほぼ現状のまま推移するものと予想する。今後は不透明感もあるが市況は回復傾向が持続し、地価水準はやや上昇基調で推移すると予測する。 (2)当該地域は、広幅員の町道沿いに店舗、事務所等が混在する駅前商業地域であり、今後も現状を維持していくと思料される。地価については、堅調に推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗・事務所付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 79万6,746 円 1平米 24万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 74万7,156円 1平米 22万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 79万6,746円 1平米 24万1,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 74万7,156円 1平米 22万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)島本町の市況は政府の経済対策の影響もあり緩やかな回復基調が持続。先行きについては世界情勢の影響が懸念され不透明感が残る。 (2)島本町の人口は微増傾向で高齢化率は大阪府全体とほぼ同一水準。取引件数は概ね横ばい。各種経済政策等により景気は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)中小規模の店舗、事務所が混在する駅前商業地域で、一般的要因の影響を受け、市況は回復傾向が持続し、地価は緩やかな上昇基調で推移している。 (2)中小規模の店舗、事務所が混在する駅前商業地域で地域要因に目立った変化はない。希少な駅前商業地域であり地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	905 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府三島郡島本町水無瀬１丁目７０３番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,500 円／平米 70万2,525 円／坪
推定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
標準価格 平米 坪	23万5,162 円／平米 77万7,446 円／坪
査定価格 平米 坪	23万5,000 円／平米 77万6,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	906 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	寝屋川市
地域	大阪府三島郡島本町水無瀬１丁目７０３番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万4,700 円／平米 67万6,738 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,408 円／平米 69万2,303 円／坪
標準価格 平米 坪	23万7,155 円／平米 78万4,034 円／坪
査定価格 平米 坪	23万7,000 円／平米 78万3,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1111 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	三島郡島本町
地域	大阪府三島郡島本町水無瀬１丁目７０３番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,675 円／平米 43万5,318 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,070 円／平米 43万6,623 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,296 円／平米 76万4,665 円／坪
査定価格 平米 坪	23万1,000 円／平米 76万3,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1115 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	箕面市
地域	大阪府三島郡島本町水無瀬１丁目７０３番２９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万6,987 円／平米 81万6,539 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,481 円／平米 81万8,172 円／坪
標準価格 平米 坪	23万859 円／平米 76万3,220 円／坪
査定価格 平米 坪	23万1,000 円／平米 76万3,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	264 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情