路線価 (2023) 大阪府泉北郡忠岡町高月北2-730-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 泉北郡忠岡町大阪府泉北郡忠岡町高月北２丁目７３０番３
価格時点	2023 年
駅名	和泉府中駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万9,770 円 1平米 8万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万9,770 円／坪 1平米 8万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、忠岡町を中心に隣接地域内に所在する住宅地域。主たる需要者は、同圏域に居住する一次又は二次取得者層で圏外からの転入は少ない。最寄り駅から徒歩圏外の利便性の劣る既成住宅地域で周辺は工業系の混在などが見られ住環境はやや劣る。新型コロナの影響の回復で下落幅縮小しつつも依然下落傾向で地価の回復は遅れている。取引の中心価格帯は、土地１００㎡前後の新築戸建総額で概ね２０００万円台半ばから後半程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、忠岡町及び周辺市内の南海本線又はＪＲ阪和線沿線の住宅地域である。主な需要者は、忠岡町内の居住者が中心となり、町域が狭く、地縁性が強いことから圏外からの転入者は少ない。駅徒歩圏外の当地域や、海側及び川沿いの地域では目立った需要の回復が見られず、地価水準は下落傾向が続く。取引価格は、土地１３０㎡程度では１１００万円前後、新築戸建住宅（敷地３５坪程度）では、総額２７００万円前後となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地の存する地域は郊外の戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。徒歩圏外で利便性が劣り賃貸市場が未成熟であると判断されることから、収益還元法の適用を断念した。当地域においては、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が大半となっていることから、本件では、実際の取引事例を基礎に市場の実勢を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、土地区画整理された小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己居住用目的の取引が一般的である。当該地域は、賃貸市場が未成熟であり、また画地規模も小さく共同住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。本件において求めた価格は比準価格のみではあるが、当該価格は市場性を反映した価格であり、また規範性にも優れている。よって、比準価格を標準に代表標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	和泉府中駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ中に事業所等も見られる地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	泉北郡忠岡町大阪府泉北郡忠岡町高月北２丁目７３０番３
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を中心とする地域でほぼ成熟しており、当面現況を維持するものと予測する。地価は、新型コロナの影響の回復から下落幅は縮小するも利便性が劣るため回復はやや遅れ気味で依然下落で推移している。 (2)小規模戸建住宅を中心に周辺には事業所、ホテル等も見られる地域ではあるが、今後も現状の住環境のまま推移することが予測される。需要は依然弱含み状態が続き、地価水準も下落傾向での推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万9,770 円 1平米 8万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万9,770 円 1平米 8万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万9,770円 1平米 8万1,600円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 27万1,092円 1平米 8万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万9,770円 1平米 8万1,600円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 27万1,092円 1平米 8万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)忠岡町の住宅地の地価は、新型コロナの影響は大きくはないが、人口の長期減少傾向などから地価の下落幅縮小しつつもエリアで回復がやや遅れる。 (2)忠岡町は、コロナ禍の影響は限定的ではあるが、人口減少、高齢化率の上昇が続き生活利便性が優る地域を除けば、不動産市況は弱含み状態が続く。
地域要因
(1)駅からやや距離があり、地価は下落幅縮小しつつも依然下落傾向で新型コロナの影響の回復がやや遅れている。 (2)価格形成要因に影響を与える特段の変動事由は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	611 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉北郡忠岡町
地域	大阪府泉北郡忠岡町高月北２丁目７３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,360 円／平米 28万2,200 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,531 円／平米 28万2,765 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,040 円／平米 27万4,530 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,700 円／平米 28万18 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	611 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	泉北郡忠岡町
地域	大阪府泉北郡忠岡町高月北２丁目７３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,674 円／平米 23万342 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,093 円／平米 28万7,929 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,005 円／平米 25万4,579 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	607 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府泉北郡忠岡町高月北２丁目７３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万336 円／平米 19万9,471 円／坪
推定価格 平米 坪	8万990 円／平米 26万7,753 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,951 円／平米 26万4,318 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,600 円／平米 26万9,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	608 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府泉北郡忠岡町高月北２丁目７３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,333 円／平米 30万8,559 円／坪
推定価格 平米 坪	9万343 円／平米 29万8,674 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,883 円／平米 27万4,011 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,500 円／平米 27万9,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情